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CHINA LAND 任务三 房地产税费 主要内容 房地产税费概况 房地产经营的主要税种 房地产经营的相关税种 房地产交易的税费负担及案例 案例导入 你谈谈本案例给你的启发？ 知道购房需要缴纳哪些税费吗？ 第一节 房地产税费概况 一、房地产税费的基本概念 1、税收——取之于，民用之于民 国家为了行使其职能，保证国家机构的正常运转，通过法律固定的标准，强制地、无偿的取得财政收入的一种形式。 税收的特征 强制性 无偿性 固定性 二、房地产税费的种类 三、房地产税费的构成要素 房地产税费 附加、 加成、减免 课税基础 税率 课税对象 纳税人 1、纳税人—纳税主体 房地产的开发者、拥有者、交易者 负税人：最终负担税款的单位和个人 在房地产交易活动中，纳税人和负税人是同一个人吗？ 2、课税对象 税法规定的课税目的物，是一种税区别于另一种税的主要标志 包括：所得、商品、财产 3、课税基础 准确确定征税额度的计算基础 从量征收 从价征收 如：耕地占用税 如：房产税、营业税 4、税率 国家征税的比率 比例税率 定额税率 累进税率 5、附加、加成、减免 根据《耕地占用税暂行条例》的规定，免税对象主要有以下几种： 1．部队军事设施占用耕地； 2．铁路、公路。飞机场跑道和停机坪占用耕地； 3．炸药库用地； 4．学校。幼儿园。敬老院和医院用地。 农村居民经批准占用耕地新建住宅的，按照国家规定的税率减半征收耕地占用税。 房地产行业的环节： 第二节 房地产经营的主要税种 土地使用权出让 房地产开发 房地产转让 房地产保有 营业税及附加税、企业所得税、耕地占用税、契税、土地增值税、印花税等 缴纳营业税及附加税、印花税 营业税及附加税、企业所得税或个人所得税、土地增值税、印花税和契税 缴纳房产税、城市房地产税和城镇土地使用税 一、契税 中国契税起源于东晋时期的“估税”，至今已有1600多年的历史。当时规定，凡买卖田宅、奴婢、牛马，立有契据者，每一万钱交易额官府征收四百钱即税率为4%，其中卖方缴纳3%，买方缴纳1%。北宋开宝二年(公元969年)，开始征收印契钱(性质上是税，只是名称为钱)。这是不再由买卖双方分摊，而是由买方缴纳了。并规定缴纳期限为两个月。从此，开始以保障产权为由征收契税。 新中国成立后，政务院于1950年颁布《契税暂行条例》。 1954年将征税对象调整为只对个人征收。 1970年财政部将契税征收范围调整为只对个人房产转移征收。 1990年全国契税征管工作全面恢复。 1997年7月7日国务院224号令颁布了新修订的《中华人民共和国契税暂行 条例》，成为现行契税征收的法律依据。 (一)概念：契税是在土地使用权或房屋所有权发生转移的时候，由承受人缴纳的一种税。 办理有关土地、房屋的权属变更登记前必须完成契税的缴纳。 （二）条例涉及的有关政策 : 1、纳税人：在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。 2、契税征税对象及条件: --契税征税对象： 土地、房屋权属转移的行为。土地权属转移是指国有土地使用权出让和土地使用权转让，包括出售、赠与、交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转移；房屋权属转移是指房屋买卖、赠与、交换。 --契税征税对象应具备以下三个条件： （1）转移的客体，一是土地使用权；二是房屋所有权。 （2）权属必须发生转移。即土地、房屋权属由一方转移到另一方，土地、房屋权属人因权属转移相应变更。 （3）必须有经济利益关系。除土地使用权、房屋所有权赠与外，权属转移时，承受方必须支付一定数量的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 5、计税依据 契税以土地、房屋权属转移当事人签定的合同成交价格或者核定的市场价格作为计税依据。具体为： -- 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。 --国有土地使用权赠与、房屋赠与：由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 --以土地、房屋权属作价投资入股、抵债、获奖：由征收机关参照市场价格核定。 --交换：就差额征税，由多得一方缴纳契税。 --人民法院强制执行债务人抵债房地产的契税计税依据，一律以法院最终判决价为准，无论其判决价是否低于市场价或市场指导价或评估价。 现行契税条例解析 实际工作中，纳税人在签定合同后，不到办理产权变更登记的时候根本不可能主动到征收机关申报纳税，事实上，我们征收机关根据《契税暂行条例》第十一条“纳税人应当持契税完税凭证或其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”的规定，将源泉控管契税也是放在办证之前。因此，根据契税征管的实际，我们把契税的纳税