“买卖不破租赁”与承租人保护以对《合同法》第229条的理解为中心精选.pdf

中外法学 PekingUniversityLawJournal Vo1．25，No．3(2013)PP．618～643 “买卖不破租赁与承租人保护 以对 《合同法 第229条的理解为中心 黄凤龙 摘 要 在物债二分和公示方法二分的僵硬体例下，“先租后卖”中的出租人移转租赁物 占有使用收益的行为和承租人 占有租赁物 的事实未被规范世界适切评价 ，由此产生了违背私 人 自治的现象。对这一违背私人 自治的现象进行矫正是 “买卖不破租赁”规则的正当性理 由。 该规则的本质是立法者对被僵硬二分体例所遗漏 的事实进行的补充性评价 ，而承租人保护则 只是适用该规则的客观结果。“买卖不破租赁”规则存在多种立法技术构造路径 ，《合同法》第 229条确立的有权 占有维持模式可 以避免德国法传统的法定契约承受模式存在 的种种弊端。 有权 占有维持模 式应一体适用于动产和不动产领域。 关 键 词 买卖不破租赁 法律解释 有权 占有维持 私人 自治 承租人保护 “制定法比立法者聪明”。[1] — — (德)阿图尔 ·考夫曼 专业提供学术期刊、学位论文下载、外文文献检索下载服务 购买地址: 引 言 由于资源的稀缺和分配的不均衡，一直以来就很难恰到好处地实现 “耕者有其 田”和 “居者 * 北京大学法学院博士生。 [1] Kaufmann，Analogieund “NaturderSache”：ZugleieheinBeitragzurLehrevom Typus，2．Au · 618 · “买卖不破租赁”与承租人保护 有其屋”。有其 田者不耕、耕者无其田和有其屋者不居、居者无其屋的失衡状态不可避免，于是 产生了租赁和租赁法律关系。在租赁法律关系中，最富争议 的主题之一是 “先租后卖”(所有权 人将租赁物所有权转让给第三人)时承租人的法律地位 。 对此，存在两种截然对立的法学传统：罗马法的 “买卖破除租赁”(emptiotollitlocatum)传 统和德 国法的 “买卖不破租赁”(KaufbrichtnichtMiete)传统。罗马法的 “买卖破除租赁”规 则可 以在罗马法原始文献片段 (Cod．4．65．9[2]，Digest19．2．25．1[3])中找到相应表述 。该规 则后被欧洲罗马普通法 (EuropeanRomancommonlaw)所继受 ，[4]但在 18世纪不断遭到 自 然法学家的质疑。[5]因受罗马法传统 的影响，《德国民法典》第一草案采 “买卖破 除租赁”规 则。由于当时特定的社会背景，一草的规定引发了系列公共抗议事件 ，二草制订委员会迫于社 会舆论压力转采 “买卖不破租赁”规则。[6]德国法传统由此确立，之后的大陆法系国家和地 区大多沿袭之 。 具体到我国，1999年施行的 《中华人民共和国合 同法》第 229条 (下文简称 “第 229条”)引 发 了诸多讨论 。多数学者倾 向于认为，该条文确立 了 “买卖不破租赁”规则 (法定契约承 受)。[7]但亦有学者主张其确立 的是 “买卖破除租赁”规则 。[8] “买卖不破租赁”的主张者还 将讨论聚焦在该法律规范的构成要件以及相关 的法律解释等问题 。[9]尽管观点各异 ，论证 有别，但多数学者对该条文持批评立场。前述分歧的根源是第 229条的规定。参照比较法上 的对应规则 ，[0]该条文表述言简意赅 ，略显 “另类”。本文拟通过文义解释、历史解释、目的解 释和体系解释来考察第229条的真实内涵，结合实务探讨租赁法律关系中落实 “买卖不破租 赁”规则 的不 同立法技术构造路径的优劣，以期对客观评价第 229条、深化认识 “买卖不