无锡星尚国际公寓整体定位报告.docVIP

星尚国际公寓整体定位报告 一、区域市场背景分析 2010年开始的地产新政，抑制投资、投机性购房，无锡市场成交量陡降。后期市场面临供应量上升、销售量下降的尴尬境地，下半年市场面临更大的销售压力。 区域房地产市场新增项目数量新开盘项目多以高档楼盘为主 14476㎡ 区位 新区行创一路、高浪路口 总建筑面积（平方米） 28865㎡ 板块 新区高浪路板块 容积率 1.99 规划户数 177户 绿化率 32% 预计开盘时间 2010年9月中下旬 物业形态 2栋17-18层高层 1栋地面12层高层及2层裙楼 开发企业 无锡公司  三、项目ＳＷＯＴ分析 依据星尚项目所处区域及条件，我们作出以下项目swot分析： 四、项目市场定位 定位描述： 面向无锡新区，为中高级管理、中等收入阶层量身打造的，摩登、健康、国际化的时尚社区 理由支持： 引入“新加坡风情”概念，借助发展商同新方合作建设园区的优势，迅速树立项目在园区的强势主题品牌，占领和引导市场形成本项目的核心价值体系及竞争力。 结合新加坡辉盛国际在国内各大一线城市的影响力，顺应辉盛阁酒店服务公寓在中高端商务人群心目中的认同和喜好，加速市场对本项目确立为“新加坡风情”的“酒店、住宅、商业混合体”项目的认同，提升项目住宅+酒店最优价值组合策略——“高品质（酒店服务）、高形象（酒店品牌）、高性价比（住宅品质）”。 定位于配套、服务新区的白领公寓，提升项目品味。打造全面提供中短期、中长期居住功能为主体的综合国际化社区。 五、目标客群定位 年龄层次集中在25-45岁左右，刚刚建立、或已拥有和谐的家庭生活。 一部分客群目前采取租房形式，属于首次置业，该部分人群约占 40%-50%；另外一部分属于改善型购房，包括扩大面积换房、环境购房等。 鉴于今年的地产新政影响，预计本案客群中投资比例非常低，可忽略不计。 他们的职业主要是制造业、服务业等中高层管理人员，并有少部分事业 单位及公务员。 他们中有相当一部分属于外地在无锡工作的人群，以在新区工作为绝对 比例。 他们工作繁忙，需要更大的空间来提升自己的居住环境和社交圈。 他们中部分人生存在亚健康的状态，渴望得到健康的生活。 对品牌的信赖程度较低，他们更喜欢性价比较高的实惠住宅。 价格的敏感程度依然较高，特别是总价的影响较高。总价接受能力在40 万-80万之间。 六、项目价格定位 本项目将采取加权比较法的计算方法得出项目均价。 根据项目所在板块的市场竞争状况，本项目在区域内具有可比性的项目有： 博客山 瑞城国际 东鼎世纪 尚锦城 楼盘价格 6600元/㎡ 6900元/㎡ 5700元/㎡ 7400/㎡ 位置系数 105/100 103/100 102/100 102/100 规模系数 100/100 102/100 102/100 103/100 交通系数 98/100 101/100 98/100 101/100 配套及产品系数 98/100 104/100 96/100 102/100 园林景观系数 102/100 102/100 98/100 102/100 周边环境系数 98/100 98/100 100/100 100/100 发展商及项目品牌系数 98/100 100/100 96/100 100/100 比较价格 6681 6255 6190 6703 权重 0.5 0.2 0.15 0.15 建议价格 6525.45 （元/㎡） （1）、计算说明： 以本项目预定价位为基数100，并与项目各项条件进行比较，作出系数评定，再得出初步比较价格。（计算公式：对比项目价格÷位置系数÷规模系数÷交通系数÷配套及产品系数÷园林景观系数÷周边环境系数÷发展商及项目品牌系数） 将比较价格按照各对比项目的可比性进行权重的调整，综合后得出最终建议价格。（计算公式：建议价格=比较价格a×权重a+比较价格b×权重b+……） 由以上分析比较可得： 项目推售时的市场比较价格为6525.45元/㎡，对此进行上下3%的误差修正，得出定价幅度为6330.0～6721.2 元/㎡。 3.修正考虑因素： 考虑到地产新政效应的逐渐显现，下半年市场供应量的增加，将加剧销售压力；保证本项目快速回笼，为公司发展迅速积累资金； 下调的价格幅度能提高项目的整体销售速度、聚集人气（类似成功经验如尚锦城等）。 （2）、定位分析 根据本项目的工期、品牌形象及主题定位，切合市场营销策略，对市场定价进行修正： 我们的建议： 星尚国际项目整盘市场定价为：6400～6500元/㎡ 星尚国际公寓整体定位报告 5 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 S W O T 优势： 劣势： 项目所在地非传统住宅区域 周边生活商业配套不太方便 周边工业厂区林立，生