住宅楼利润最大化成本分析实例(原创).docVIP

对****拟建工程 利 润 最 大 化 的 规 划 建 议 在现阶段，房地产开发行业有一种习惯性的认识，那就是：高层建筑可以提高小区容积率，因此可以带来更高的利润。这种习惯性的认识是错误的，这种结论不是建立在科学的数据分析之上的。经过对兴雅苑建设成本和利润的分析，我们得出的结论是：在一定的条件下低容积率的多层住宅能带来更高的利润，通过对小区住宅、车库及临边商业的合理布局，能够进一步增加利润点，使小区建设以最低的投入取得最好的回报。 衡量一项拟建工程利润是否最大的指标是------预测这项拟建工程最终体现在每平方米土地上的利润是否最大；而每平方米土地上的利润计算与售楼均价、建筑总成本、容积率相关联，这种关联性可以用以下数学公式来表示： y=a｛x-(b+c/a)｝ y为测算每平方米土地上的利润值；a为容积率； x为楼房销售均价；b为除土地以外的建筑成本，其中包括配套费、销售成本、财务成本、管理费；c为每平方米土地的价值；(b+c/a)为总成本。 为了测算拟建XX工程的利润值，我们需要得到土地按40万元/亩的价格、不同容积率下计算的总成本，以下为总成本列表： 项目 多层 高层 容积率 2.0 2.5 3.0 3.5 3.75 总成本 1965元 2488元 2555元 2563．4元 2589元 （注：和雅苑的容积率为2.28，兴雅苑多层的容积率为2.07，按目前图纸实测XX多层的容积率为1.93，考虑到商业等因素，XX多层的容积率取值2.0是合理的。按目前图纸实测XX高层的容积率为2.9 6，为了便于比较，高层的容积率分别取2.5、3.0、3.5、3.75。） 将上表中的建筑成本及容积率等数值代入y=a｛x-(b+c/a)｝公式，可以得到以下利润对比详表： 本 表 为 现 行 价 格 条 件 下 的 利 润 比 较 土地成本40万元/亩 　 多层 高层 售楼价格 y=2(x-1965) y=2.5(x-2488) y=3(x-2555) y=3.5(x-2563.4) y=3.75(x-2589) 2700 　 　 　 　 　 2800 　 　 　 　 　 2900 1870 1030 1035 1178.1 1170 3000 2070 1280 1335 1528.1 1545 3100 2270 1530 1635 1878.1 1920 3200 2470 1780 1935 2228.1 2295 3300 2670 2030 2235 2578.1 2670 3400 2870 2280 2535 2928.1 3045 3500 3070 2530 2835 3278.1 3420 3600 3202 2780 3135 3628.1 3795 以上数据比对后可以得出： ⑴、当销售均价达到3000元时，多层建筑体现在每平方米土地上的利润远远高于高层建筑的利润； ⑵、随着销售均价的提高多层的利润增长是稳定的，高层的利润因容积率的影响其利润增长在相对增大，高层与多层的利润差距在减小。当销售均价达到3300元，高层容积率为3.75时，多层和高层的利润相当；（实际操作中，特殊的地理位置，层高在18层以上时，才有可能达到3.75的容积率） ⑶、销售均价达到3600元，容积率为3.0时，高层的利润已经接近多层的利润； 以下为XX拟建工程的指标与利润对比： 项目 层数 建筑面积 商业面积 住宅面积 地上储间 地下储间 1# 18层/-2 17679 1680 14319 　 1680 20# 18层/-2 11933 1146 9541 　 1146 2# 10层/-1 13083 2280 9663 　 1140 15# 18层/-2 9985 　 8905 　 1080 16# 11层/-1 10802 　 9058 872 872 19# 11层/-1 5977 　 5027 475 475 12# 11层/-1 13088 　 12152 　 936 13# 18层/-2 23707 2583 18541 　 2583 　 　 7689 87306 1347 9912 2#的一、二层改为车库和住宅；12#15#的一层改为车库 项目 类别 建筑面积 销售价格 建筑成本 利润 高层 高层 51306 3000 2555 小高层 37729 3000 2488 地上储间 1556 2700 2555 地上车库 3000 5500 2488 地下储间 3423 2000 2488 - 小高层 地下储间 6489