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商品房空置率对房地产投资波动的影响分析 张 东 张海东 龙 驰* 摘 要：在我国转轨时期市场化进程中，房地产业从无到有，异军突起，已成为对国民经济及产业变迁起关键性作用的支柱产业，其作为社会经济推动器的地位也日益显现。但正因为处于转型期，我国的房地产投资波动幅度较大，影响了国民经济和房地产业的健康发展。本文从商品房空置率的角度对房地产投资波动的情况进行了分析。 关键词：空置率 投资波动 经济周期 房地产投资波动是一个客观现象，探讨引起其波动的原因，有利于我们更好地掌握房地产投资波动规律，提高宏观调控上的科学性和有效性，改善微观层面的房地产投资决策能力。影响房地产投资波动的因素很多，商品房的市场空置率是其中的一个重要因素。但这一因素是如何对房地产的投资波动构成影响的，其影响的程度如何，特别是我国近年来的房地产投资波动与商品房空置率之间究竟是何关系等问题，尚需进一步研究。显然，揭示商品房与房地产投资波动之间的内在关系，在理论和实践上都有十分重要的意义。 一、文献综述 在近年的涉及商品房空置率及房地产投资波动问题的研究文献中，王勉和唐啸风（2000）从国民经济周期的角度入手，阐述了房地产投资波动和国民经济周期的关系，认为对这两者的关系研究不够，是导致对房地产投资宏观调控不力的一个重要原因；贾海（2003）认为对商品房空置率指标计算方法上的不准确会对国家的宏观调控产生负面影响，进而会影响对房地产投资规模的正确判断，但是没有进一步分析这种负面影响是如何产生的；候勇（2002）虽然认为空置率指标可以反映房地产市场的发展是否与国民经济发展相适应，但是对如何运用空置率来监控房地产投资方面的论述的不是很全面；崔光灿（2003）从房地产投资波动的角度，对房地产市场是过冷还是过热，以及繁荣能持续多长时间进行了分析，但对基本未涉及空置率问题；汪利娜（2003）对商品房空置面积的不断上升给出了解释，但是对于如何利用空置率来分析房地产投资是否适量没做进一步分析。 这些研究或者只分析了商品房的空置，或者只谈房地产的投资情况，对二者之间的关系则鲜有涉及。本文认为，从商品房空置率的角度研究房地产投资波动情况，是可以既从性质上，也可以从数量上回答房地产投资波动情况的。 二、我国房地产投资波动情况描述 房地产投资包括土地开发投资与房屋开发投资。用于新城区土地开发和旧城区拆迁改造的投资，常称其为城市土地开发投资，而用于房屋、市政公用和生活服务用房建设的投资，则称其为城市房屋开发投资。每年的土地开发投资和房屋开发投资之和，即为当年的房地产年度开发投资规模。伴随着国民经济的快速发展，我国房地产投资规模逐步加大，表1和图1分别显示了我国从1987年至2003年17年间的房地产开发投资规模及其增长速度。 表1 1987年～2003年房地产开发投资规模及年增长率 年份 投资额（亿） 增长率（％） 年份 投资额（亿） 增长率（％） 1987 150 48.4 1996 3216 2.1 1988 257 71.3 1997 3184 －1 1989 272 6.2 1998 3614 13.5 1990 253 －7.3 1999 4103 13.5 1991 336 32.8 2000 4984 21.5 1992 731 118 2001 6245 25.3 1993 1938 165 2002 7790 25.2 1994 2554 31.8 2003 10104 29.7 1995 3152 23.4 资料来源：①罗龙昌，《发展房地产业与优化产业结构》第19页，经济管理出版社，2000年。 ②中经网 2003房地产开发主要指标整理而成。 1．我国房地产投资波动情况 （1）1979～1984年，这一时期是中国房地产业初步发展阶段，总体上还没有形成规模。 （2）1985～1989年，这是以增长为主的波动期。由于缺乏统计数据，1987年以前的投资情况无法反映在图表上。1988年末房地产投资达到了这一周期的峰顶，随后进入了治理整顿阶段，房地产业由于银根抽紧、计划指标紧缩、公司进行全面治理，投资出现了收缩，加上1989年政治和政策环境的变化，房地产业受到了一定的影响，形成了这一时期的谷底。这是第一次大的波动。 （3）1990～1991年，是一个时间短且振幅小的投资周期，其中扩张期和收缩期各为一年。 （4）1992～1994年，是一个较为典型的小周期。其上升期两年，在1993年达到波峰；下降期为一年，在1994年达到了波谷。这是第二次大的波动。这一时期的特点是，随着邓小平“南方谈话”的发表，房地产市场被放开，房地产开发企业猛增，开发投资规模迅速增加，呈现出供给和需求双活跃的特征。 （5）1995～1999年，是一个调整型的周期。这一周期