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购房者对房地产企业集中反映的问题调研报告　　“十一五”以来，我省房地产业发展迅猛，房地产企业数量由3000多家发展到6084家，房地产开发投资累计达7052.83亿元，年均增长24.1%，占固定资产投资比重达15.6%，城镇人均住房面积达29.4平方米，房地产企业为推动经济社会发展和实现“住有所居”目标发挥了重要作用，保持了经济平稳快速增长，促进了社会和谐稳定。但与此同时，部分企业还存在着延期交房、逾期办理产权证、个别房屋质量差、虚假宣传不兑现承诺、手续不全对外销售、销售合同违规等问题。为准确了解掌握购房者所需所盼，倾听所急所想、房地产企业在经营活动中存在的主要问题，我们组织有关人员于5月中旬至6月上旬，深入全省10个设区市和杨凌示范区，对10个中心城市、10个典型县城购房者对房地产企业反映的问题进行了专题调研。一、主要问题　　违规预售。未批先售，在未取得商品房预售许可证的情况下，擅自面向社会销售房屋，以认购、排号、登记、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用；取得预售许可证后未在规定时间内公开全部准售房源，未实行“一房一价”和明码标价对外销售。　　恶意炒作。房地产企业发布虚假信息，采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围；捂盘惜售、囤积房源；纵容工作人员炒作房价，炒卖房号赚取差价；通过签订虚假商品住房买卖合同等方式虚构商品房销售进展的信息，人为制造房源紧张，引诱消费者购房等。　　虚假宣传。未取得预售许可证发布预售广告；广告中承诺售后包租、返本销售；承诺与实际不符无法兑现，如购房就可解决户口、上学等；广告宣传随意性大，有关房地产项目名称、面积、房屋的质量、户型、有奖销售、容积率、小区绿化、物业服务、位置、周边环境、配套设施等方面做夸大或不存在的虚假宣传，对购房者进行欺诈误导，如全天侯、智能式24小时贴心服务，小区内有音乐喷泉、幼儿园，周边有**大超市入住，**米有地铁、小学、中学，投资回报率高、升值空间大等。　　合同违规。未按相关规定与购房者签订规范的商品房预售合同；房地产企业制定的销售合同格式或条款有免除自己责任、加重购房人责任或排除购房人合法权利的行为；订立合同前未向购房人明示销售合同示范文本及格式条款；个别房屋面积缩水“缺斤短两”，误差较大，擅自扩大公摊面积，随意解释合同条款，逾期交房不付违约金。据调查，近10%的房屋没有通过验收就交付使用；擅自制订、印制合同文本，冒充合同示范文本，或在合同内容里增加内容后重新印制成所谓的“合同示范文本”，自行印制的合同文本对商品房的质量、配套设施、公摊面积、公共设施管理、房屋产权证办理等规定不够明确，特别是对双方的权利义务及纠纷的解决方式规定模棱两可，或者设定“霸王条款”，一些经营者特别是垄断经营者往往利用单方面“最终解释权”，免除其责任，在纠纷发生后，购房者的权益得不到保障。　　个别房屋质量问题。主要是房屋漏水、墙体有裂缝、门窗问题等，开发商、物业公司、施工方、销售公司对质量问题推诿扯皮，购房者反映的质量问题解决较难。　　延期交房和逾期办理产权证。不能按照《商品房买卖合同》约定按期向购房者交房，引起购房者不满，甚至引发群体性事件。开发企业和购房者没有特殊约定，从交付使用之日起没有在90日内办理房产证。　　违反建设规划。一是“未批先建”，即未取得城市规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证件进行建设；二是“少批多建”，即违反建设工程规划许可证的规定进行建设，如加层、加高、加面积等；三是违规变更规划、调整容积率，即未经城市规划行政主管部门审批，擅自变更建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容。四是利用集体土地开发商品房。有的农村集体经济组织把规划部门批准的农民集资建房项目，用于与房地产开发企业联建、合建住宅，建成后一部分解决当农民回迁外，大部分作为商品房对外出售，而这种集体土地上开发的商品房出售后，购买者不能办理城市房屋产权证。五是非法转让国有土地使用权。房地产开发企业取得土地使用权后，未按规定缴纳土地使用权出让金或不按规定建设，擅自将土地使用权和建设项目转让给他人；有的擅自改变合同中规定的用途，扩大用地面积或增加建筑面积；有的利用国家划拨的土地与他人“联建”商品房对外出售或转让划拨土地的使用权。　　乱收费现象。部分开发企业在交房时，强制业主购买其指定的太阳能、对讲门铃、门禁系统等产品，强制业主缴纳已取消的燃气初装费、水电户头费，缴纳装修保证金、垃圾清运费等否则不予不交房，影响恶劣。二、原因分析　　一是少数开发企业利益驱动、诚信缺失。在市场经济利益的驱动下，少数企业为实现利润的最大化，法律法规和诚信意识淡薄，找漏洞、钻空子，敢于触碰、挑战道德和法律底线牟取不当利益。　　二是消费者贪图便宜，依法依规购房意识不强。部分购房者求房若渴、贪图价低，轻信