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房地产投资与融资结课论文 学 院： 商学院 专 业： 姓 名： 工程管理 年 级: 2010级 梁杰 学 号： 7 房地产投资与泡沫的关系及防范措施 摘要：房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。从研究房地产投资、投机与泡沫的内涵为出发点,揭示了经济学中的投资与投机、投机与泡沫的关系,旨在使决策者理性管理、消费者理性消费。 关键词: 房地产投资；泡沫；防范措施 房地产资源的高度稀缺性决定了房地产投资极易出现投机的现象,房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业,是人们生活必不可少的空间条件和活动基地。房地产业与金融业之间有着密切联系,房地产业的稳定直接关系到金融系统的稳定。有市场就有投机,只要有投机行为存在,就可能存在泡沫。合法的、适度的投机行为能够活跃市场、增加税收,是市场正常运行的滑润剂。而过度投机会打破应有的平衡,引发房价不合理的上涨,甚至引发泡沫。 房地产投资与泡沫经济的关系 房地产开发企业投资的资金半数以上来自银行贷款,还有一部分由预售收入转变而来,大部分房地产开发企业负债经营的问题较为严重,一旦房地产开发企业的资金链条断裂,银行是最大的受害者。与此同时我国房地产价格增长过快,囤房、囤地、炒房现象严重。房价持续上涨的结果是很多城市的房价已经处于历史最高位,不少城市的普通老百姓已经买不起住房。据统计,2007年5月,全国70个大中城市房屋售价同比、环比均继续上涨,新建商品房、二手房及非住宅商品房上涨幅度均超5%,北京、深圳等5个城市比去年同期上涨10%以上。据中国人民建设银行最新发布的研究报告指出: 2001年初至2007年5月份,房地产开发商累计购置土地面积21. 62亿m2,但实际仅开发完成12. 96亿m2,不足购置面积的60%,相当数量的土地被囤积和倒卖。在国民经济运行中,房地产业是一个高度综合性和关联性的行业,也是一个敏感性比较高的行业,随着房地产投机的加剧,大量的资金流入房地产业。大量资金滞留在该行业,既抑制了其他行业的发展,也使社会资源得不到合理的利用,而且金融风险也随之增加。一旦房地产泡沫破裂,银行投入房地产业的钱势必会产生大量呆坏帐,这对国民经济的安全有很大的威胁。20世纪末,海南省曾是房地产“泡沫”的重灾区。海南房地产经过1992年、1993年的泡沫后,狂热而无序的房地产投资造成企业资金被“压死”,民间资金被“套牢”,严重影响了国民经济的发展。当时的房地产泡沫给海南留下了500多万平方米的空置商品房,报建面积1600多万m2的“半拉子”工程以及800多亿的积压资金。这一切阻碍了海南的经济增长。在1992年到1998年之间,全国GDP峰谷落差平均为4个百分点,而海南省为35. 9个百分点,大起大落,位居全国之首。如何鉴别、抑制过度投机,让房地产价格回归到理性,尤其是让住宅价格回归到理性,避免出现住房信贷危机、社会危机已成为社会各界普遍关注的大问题。 防止房地产泡沫产生的措施 （一）加强对房地产市场的宏观监控和管理宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润，等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。 (二)建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度 加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产泡沫的产生。 (三) 强化土地资源管理 政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止