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运用房地产价格指数认沽期权指引房地产市场长期健康发展 　　引言 　　 　　房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨。作为国民经济先导性和基础性产业，中国房地产已经存在了泡沫现象。房地产泡沫经济不仅破坏金融秩序、导致金融危机，而且破坏稳定的宏观经济环境，大起大落不利于长期投资项目，使得各项经济发展政策无法得以落实，不利于建立一个有效的可持续的社会保障体系，而且还将加大贫富差距和国民收入的不平等。[1]因此，我们应采取措施打压房地产业的泡沫，使房地产市场的价值回归到合理的区间，否则我国的国民财富将会被过度的集中到房地产市场，不利于我国经济的健康稳定可持续发展和构建和谐社会。但是在本轮的宏观调控政策的重压之下，房地产市场的交易量大大萎缩，关于房地产市场是否会崩盘的议论又起，一旦房地产市场崩盘，那么投资在房地产市场上大量的国民财富将化为乌有，这将会给我国国民经济带来波坏性的影响。所以如何在尽量减少对社会财富损失维持国家经济稳定的前提下，使房价回归到合理的广大人民群众能够接受的区间就成了我们研究的内容。 　　 　　1 房地产市场现状 　　 　　1.1 近几年房价持续快速上涨 　　最近几年。我国房价呈不断上涨的趋势，特别是在北京、上海等这些经济发展较快的大中城市，上涨的幅度之大，是全国仅有的。但是对于其他地区的中小城市而言，房价虽然没有像那些大城市的房价那样在不停的上涨，但也有小幅的上涨。[2]房屋销售、土地交易、房屋租赁价格都呈现上涨趋势。 　　 　　1.2 房地产有效供给不足 　　房地产供给结构的不合理是我国房产市场有效供给不足的主要表现之一，它推动了商品住房平均价格上升。这就需要我国控制开发商楼盘开发的结构，这也是构建和谐社会的内在要求。土地供应量的不足表现在两个环节：一是土地出让面积的不足。二是开发企业囤积土地导致出让土地无法全部形成当期的有效市场供应。[3] 　　最近的宏观调控政策开始有所转变，在土地转让上也出现了第一例不是价高者得的土地拍卖(最后因报价超过约定价而流拍)；在房源的供应上，由于一些投资者担心国家调控力度加大，纷纷出手自己手中的房产，导致房源供应同比增长了150%，但是这还是不够的，而且也只是因为政策政策形势的变化而产生的暂时性的缓和，并没有形成长效机制，一旦政策松动，炒房团一定会卷土重来。所以房地产的供给不足将是我国房地产市场必须长期面对的一个主要问题。 　　 　　1.3 商品房空置率较高 　　据统计，当前我国商品房空置率为3 0％多．远远高于l 0％的国际警成线。[4] 　　过高的商品房空置率给我国房地产市场造成很大的影响。究其原因，主要是由于不受限制的炒房团或炒房个人为个人盈利而大举买入商品房，人为地制造了供应紧张，抬高了房价，制造了房地产市场虚热。相比买不起房的群众和大量空置的商品房，使得社会矛盾进一步激化，是构建和谐社会的隐形障碍。 　　 　　2 现行政策调控市场的利弊 　　 　　近期尤其是两会之后，国家出台了一系列的关于房地产的调控政策，立即出现了一些房价回调的迹象，这从一定程度上反映出我国仍然是大政府小市场的现状，政策调控的优势是立竿见影，非常有效，但是站在时间的纵向上观察会发现，这种头痛医头脚痛医脚的方式并不能长期有效的稳定市场，顶多只能在一时起作用。一旦政策松动，炒房团极有可能卷土重来，使得房地产市场再度陷入高热的局面。而且由于担心过度打压房价使得国家经济发展受到影响，所以宏观调控政策在房地产市场上有些投鼠忌器，往往不敢大力度的使房价彻底降下来。所以我们应该践行科学发展观，探索出一条新的房地产调控道路。 　　 　　3 应用金融工具——房地产价格指数认沽期权，对房地产市场进行调控 　　 　　 　　房地产市场过热甚至在某种程度上存在的泡沫，对国家经济和社会都产生了严重影响。首先，很多居民获得居住性住房，不少人因为买房而背上沉重债务，进而影响了生活质量，更有甚者，那些连首付都交不起，又因为客观原因无法获得保障性住房的人，长期无房可住，增加了社会的不安定因素。其次，房地产价格脱离消费者正常收入的高彪，是一种不可持续的短暂式发展，既违背了中央可持续发展的方针，又给我国经济埋下了一颗重磅炸弹，有这种观点：由于房地产市场吸收了国民经济中的大量资金，一旦房地产市场崩盘，大量资金将乌有，金融系统将产生大量呆账坏账，国民经济将被重创。[5] 　　房地产市场的现状决定了必须对其进行调控，而政策调控的弊端使得依托政策进行调控的办法并不能解决根本问题，我们需要建立一种长效机制，能够利用市场的力量自动规范市场。这里，我们提出建立房地产指数认沽期权来解决这个问题。 　　 　　3.1 房地产价格指数认沽期权的定义及组成 　　房地产价格指数认沽期权是一组对房地产未来某时间的价格的预测数据。首先在证监会或银