2011年经济师考试 房地产专业知识与实务 冲刺串讲班讲义全.docVIP

2011年经济师考试 房地产专业知识与实务 冲刺串讲班讲义全 第一章　房地产经济基本理论 ? 第一节　区位理论 　　1.区位的特征（四特征）　　■ 综合性　　　☆ 自然区位　　　　﹥ 天文区位（经纬度）　　　　﹥ 自然地理区位　　　☆ 社会区位　　　　﹥ 经济区位　　　　﹥ 文化区位　　　　﹥ 政治区位　　■ 确定性（方位和距离决定区位的唯一性）　　　☆ 方位　　　☆ 距离　　■ 层次性　　　☆ 大位置　　　☆ 小位置　　　☆ 地址　　　☆ 微位置　　■ 历史性　　　☆ 地理环境的变化以及经济环境的变化引起区位的历史变迁　　　☆ 区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因　　2.房地产区位的含义*　　■ 要素（四要素）　　　☆ 位置　　　　﹥坐落－所在具体地点　　　　﹥方位－方向和位置　　　　﹥与相关场所的距离－与有关场所的距离的远近　　　　﹥临街（路）状况　　　　﹥朝向－正门或房间窗户正对的方向　　　　﹥楼层－所在的楼层　　　☆ 交通－通达性　　　　﹥可及性－从外到达该宗地　　　　﹥便捷性－从该宗地去往其他地方　　　☆ 外部配套设施　　　　﹥基础设施－道路、供水、供电、供气、供热、通讯等（必需条件）　　　　﹥公共服务设施－教育、医疗、文化、体育、商业服务、邮电、市政公用设施等　　　☆ 周围环境和景观　　　　﹥自然环境　　　　﹥人文环境　　　　﹥景观　　■ 位置与区位的关系　　　☆ 房地产不可移动，其位置固定不变　　　☆ 以上四要素中的任一要素发生变化，意味着房地产区位发生变化　　3.杜能孤立国理论的前提　　■ 只有一个城市，且是孤立国，孤立国环境均质，且与外部隔绝　　■ 城市是农产品的唯一销售市场，农村则靠城市供给工业品　　■ 运输工具只有马车　　■ 农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比　　■ 经营者以获取最大经济收益为目的　　4.杜能农业区位理论的主要内容　　■ 农业经营的产品和经营方式，由市场上农产品的销售价格决定V　　■ 农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和（E+T）　　■ 经营者的利润为P=V-（E+T）　　■ 经营者追求利润最大化　　■ Ｖ（销售价格）和Ｅ（生产成本）是常数（利润加上运费，价格减去生产成本，为常数）　　　　■ 利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小　　■ 如何通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润（核心内容） 　　5.杜能农业区位理论的结论－杜能圈（农业以城市为中心呈同心圆分布）　　■ 自由农作区，生产易腐难运的农产品　　■ 林业区，生产木材　　■ 谷物轮作区，生产粮食　　■ 草田轮作区，提供谷物与畜产品　　■ 三圃农作制区　　■ 畜牧业区　　6.韦氏工业区位论的假设条件　　■ 均质国家与地区，只考虑经济因素　　■ 工业原料、燃料地点固定且已知　　■ 工业产品的消费地和范围已知，需求量不变　　■ 劳动力不能流动，价格已知，供给充裕　　■ 运费是重量和距离的函数　　■ 讨论同一产品　　　7.以运输成本定向的工业区位分析　　■ 工业企业应选择在原料和成品二者的总运费最小之地　　■ 运费的大小主要取决于运输距离和货物重量　　■ 主要考虑原材料的运费和制成品的运费　　■ 工业原料分类：遍布性原料（可就地取材）和限地性原料（必须要运输）　　　　■ 原料指数　　　☆ 遍布性原料　0　　　　　原料　　　☆ 纯原料　　　1　　　　　原料　　　☆ 失重性原料　大于1　　　☆ 原料指数越大，生产厂应选在离原料产地越近　　　☆ 原料指数越小，生产厂应选在离市场越近　　■ 案例（矿石冶炼生产针）　　8.劳工成本影响工业区位趋向的分析（工业区位的第一次变形）　　■ 工业企业的选址追求运输成本与劳工成本总和的最低　　■ 如工厂迁移引起的原料和制成品运费的增加，小于节省的劳动力费用，则会迁移　　■ 劳工成本指数：每单位产品的平均工资成本　　■ 劳工系数＝劳工成本指数/需运输的总重量　　■ 劳工系数越大，则工厂越需要迁向劳动力成本低的地方　　9.集聚与分散因素影响工业区位的分析（工业区位的第二次变形）　　■ 集聚因素（两类） 集聚的分类 内涵 方式 生产或技术集聚 也称纯集聚，是一般集聚因素，是内在因素 ﹥ 规模扩大﹥ 分工合作 社会集聚 也称偶然集聚，是特殊集聚因素，是外在因素 ﹥ 交通资源﹥ 企业相邻获得额外利润 　　■ 分散因素 　　　☆ 指不利于工业集中到一定区位的因素　　　☆ 取决于集中与分散的比较利益大小　　10.中心地理论的基本概念（五个重要概念）　　■ 中心地　　　☆ 指区域内向其周围