辰宫广场租赁方案(初稿)PPT.pptVIP

* * * * 辰宫广场租赁方案 任喜 目录 商业定位 租户的选取 租金的确定 出租方案 租赁方案 定位说明 商业经营管理通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控制。其核心定位为：运营管理。配套资源要求较高。 而将宸宫广场定位为物业资产管理较为合适，不用继续对商业经营进行大的投入，利润来源是直接收取租金。 因此，辰宫广场核心定位建议是：商业服务、物业资产管理(按区域划分商业类型，场地出租）。 目标区域定位 经营功能定位 area location functional localization 商业定位 business position （经营项目建议）经营功能定位： 楼 层 数 地 下 一 层 地 上 一 层 地 上 二 层 地 上 三 层 地 上 四 层 地 上 五 层 地 上 六 层 楼 层 定 位 餐饮及停车场 首饰、化妆品、手机 服饰 电器.包括家用电器，电脑。 高端餐饮 休闲项目 娱乐项目 根据因素确定租户选择 租户的声誉 一个新建立的企业可能缺乏有关声誉的记录，但物业服务企业可以评估其经营思想和策略，一个企业如果有一种清晰的业务发展计划，确定了合理的商品种类和适应当地经济状况的价格水平，会优于那些没有进行市场策划的企业。 租户的财务状况和能力 那些被证明财务状况好、极有声誉的大公司是重点选择对象。 租户组合与位置分配 主要应依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围而定。 当购物中心内有两个或两个以上的承租户时，应注意他们各自提供的商品与服务种类是否搭配合理，且与次要承租户提供的商品与服务是否为补充。 租户所需要的物业服务 商业场所骨从事经营活动的承租户，非常关心是否有足够的使用面积来开展其经营活动、其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别、整个经营地点的客流量有多大等。 主要承租户与一般承租户的配合 安排好租户在商场中的比例关系，既能稳定项目正常经营活动的正常开展，同时又能不断地更新项目，使项目具有一定的活力。 商场规模的大小 本项目总建筑面积为7-8万平方米属中型商场，其经营的商品和零售企业形式应该尽量齐全，各种其他商业机构也应该具备，同时应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本租户。 租金的确定 ascertain the rent 租赁成交价 租赁 进程 租赁期限的确定 车位租赁费用及免车位策略 媒体组合推广预算费用 付款 方式 租赁相关费用 租价报价明细 租赁 报价 租赁报价 本项目整体租赁报价区间在预租期（出租率未达到30%时）为人民币100-150元/建筑平方米/月（含物业管理费）；整体报价区间在较成熟期（出租率达到30%--60％时）和成熟期相对预租期分别上浮30元/建筑平方米/月、50元/建筑平方米/月，分别达到人民币130-180元/建筑平方米/月、150-200元/建筑平方米/月、（含物业管理费）；根据项目实际情况、市场整体状况及目标客户群的租金支付能力，结合各阶段市场实际情况进行项目租赁价格预测和阶段性调整。 租赁时期 租金报价区间 预租期 100-150 较成熟期 130-180 成熟期 150-200 租赁进程 期间 时间截点 计划租赁面积比例 面积 预租期 接收前至接收后3个月 30% 21000平方米 租赁较成熟期 接收后3个月至6个月 60% 42000平方米 租赁成熟期 接收后6个月至9个月 90% 63000平方米 尾房租赁期 接收后9个月至12个月 100% 70000平方米 媒体组合推广预算费用 媒体类型 费用（万元） 公关推广 20 纸媒媒体推广投放 30 网络媒体推广投放 15 平面设计 20 户外广告制作、投放及现场包装 20 合计 105 租赁方案 Leasing Plan 出租的促进策略 商场的管理 出租方式的管理 招商 原则 广告 策划 商场的管理 统一管理 商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 分散经营 是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 * *