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福泰香博园 商业部分策划案 福泰·生活MALL（暂定） 北京褔发房地产开发有限公司 二○○六年三月二日 目 录 前言…………………………………………………………………………………………………………4 项目简介……………………………………………………………………………………………………5 项目SWOT分析 ……………………………………………………………………………………………7 福泰·生活MALL品牌形象及功能定位策略 项目品牌及功能定位………………………………………………………………………………………9 特色主题概念设计与核心点的营造 ……………………………………………………………………32 福泰·生活MALL租售招商策略 商铺投资的关注因素 ……………………………………………………………………………………48 项目租售的前提条件 ……………………………………………………………………………………51 项目经营开发模式 ………………………………………………………………………………………52 招商的选择标准 …………………………………………………………………………………………55 招商策略 …………………………………………………………………………………………………56 福泰·生活MALL推盘期广告及推广活动策略 总体推广思路建议 ………………………………………………………………………………………75 推盘期推广目标建议 ……………………………………………………………………………………76 目标受众分析 ……………………………………………………………………………………………77 推广主题诉求点 …………………………………………………………………………………………84 推广媒介组合 ……………………………………………………………………………………………85 推广计划建议 ……………………………………………………………………………………………86 推广计划执行时间及费用建议 …………………………………………………………………………87 广告及推广活动建议 ……………………………………………………………………………………88 广告效果评估及反馈系统的建议………………………………………………………………………105 福泰·生活MALL租售渠道组合 渠道组合建议……………………………………………………………………………………………113 营销中心建议……………………………………………………………………………………………115 营销中心功能定位………………………………………………………………………………………117 设计原则……………………………………………………………………………………………119 建筑外部设计思路………………………………………………………………………………………120 内部设计及功能区划布局思路…………………………………………………………………………123 推盘期营销中心商业气氛营造及推广促销活动的建议………………………………………………133 ———— 前 言 ———— “Living-mall”的概念，最早来自台北，是一种台北温情和商业娱乐的结合，它可以满足“逛”街的乐趣和一条龙的生活方 式，强调“生活格调与居住质量”，目标瞄准为住宅服务的一条永续经营的百年老街。LIVING?MALL?属于?MALL?时代的一种创新产品。它与?SHOPPING?MALL?的最大区别是前者以休闲方式为导向，注重体验式情景消费，主力店大多不以购物中心为主而是以餐饮或休闲业态为主；而后者注重的是复合型消费业态集合体，主力店基本都是以购物中心为主。?Livingmall作为shoppingmall在二级商业开发中的一种商业新形态，它既不是简单的社区超市的概念，也不是通常意义上理解的超大体量、超豪华商业配置、超强商业组团阵容的大都市商业中心概念，而是结合城市二级副中心或是二级城市的商业发展现状所提出的商业整合新概念。LIVING?MALL这一特征，但也应当客观的指出在一个区域经济不太发达，消费能力目前有限的卫星城大兴黃村而言，无论项目的投资决策、设计、开发建设、招商以及管理等，都是一个现实而艰苦的过程。将数量众多的业态、文化等放在一个屋檐下，并且要保证商铺顺利的销售，与当地的竞争对手拉开差距，拔高项目品质，在项目的理念上做足差异化显得非常重要，同时保证商品流、人流、资金流高效、有序地运转，没有科学、合理的营销策略为支撑和指导，显然是不行的。 本方案即对“福泰·生活MALL”，在营销策略方面提出中肯、合理的建议，作为该板块在招商、销售、管理等方面的策略指导。 ———— 项目简介 ———— 本项目地块位于大兴区人民政府行政所在地黃村镇，京