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蒋村地块项目产品建议书 一、总体结论摘要●产品形式：高层为主、小高层为辅，板楼为主，点式为辅结合的住宅建筑●产品品类：G2为主，顶层少量TOP1●面积区段：155平米（90+65)——特殊的标准四房需求（满足90平米以下不低于50%的要求）　139平米——入门的四房需求　175平米—180平米——五房的改善需求 225平米——少数的top客户需求●风格意向：新古典风格或现代原创风格JOYON REAL ESTATEPAGE●产品配比表　形态户型（㎡）套数面积面积比例备注客户对应蒋村07号地块高层、小高层1391542140625%平层在满足工作及生活便利的同时获得最优居住品质的G2客户，跃层为TOP1客户。154.2432249665.352.27%平层（90㎡与64.24m2拼接而成）175.3613022796.821.1%平层2501025001.62%跃层合3100.00%报建套数为938套蒋村10号地块高层、小高层139801112012.46%平层在满足工作及生活便利的同时获得最优居住品质的G2客户，跃层为TOP1客户。154.2431448431.454.27%平层（90㎡与64.24m2拼接而成）180.51562815831.55%平层255615301.71%跃层合4100.00%报建套数为870套JOYON REAL ESTATEPAGE●成本测算07地块：达到净利率10％ 售价15000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为9400元/平米（此地价的保本售价为12750元/平米）；（送中央空调） 售价18000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为11700元/平米（此地价的保本售价为15295元/平米）；（送中央空调）10地块：达到净利率10％： 售价15000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为9330元/平米（此地价的保本售价为12770元/平米）；（送中央空调） 售价18000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为11630元/平米（此地价的保本售价为15590元/平米）；（送中央空调） 售价18000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为11900元/平米（此地价的保本售价为15300元/平米）；（不送中央空调）JOYON REAL ESTATEPAGE第一部分总体市场分析第一部分总体市场分析JOYON REAL ESTATEPAGE一、宏观调控政策 1、加息 中国人民银行决定从2008年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，由15%上调至15.5%。 2、第二套房贷从严政策 2007年9月27日，央行和银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》；要求申请购买第二套（含）以上住房的借款人，首付比例不得低于40％，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。2008年1月1日起，大部分商业银行个人房贷将执行去年多次加息后的新利率。首套贷款月供增加约6%-9%，二套房月供增长20%—30%。JOYON REAL ESTATEPAGE二、杭州房地产市场运行状况 1、市场概况 2007年城区成交39301套，日均107.7套 根据透明售房网记录统计全年城区（不包括萧山余杭）共销售商品房（含办公楼、商铺）39301套,日均成交107.7套左右。 2008年1—3月份的日均销售套数分别为67.8套、31.4套、65.9套，与2007年平均值相比明显回落。区域2007年成交套数上城区3793套下城区2421套江干区5781套拱墅区7355套西湖区5254套滨江区8863套之江区689套下沙区5145套总计39301套月份2008年1月2月3月网上可售套数（月底）144531383515308网上预定套数（月底）634323475销售总套数21019102043日均销售67.831.465.9JOYON REAL ESTATEPAGE2、2004—2007杭州城区（不含萧山、余杭区）新增供应量及成交量统计杭州市区年成交套数呈上涨趋势，尤其是2007年同比上涨46%，但这一快速上涨趋势在2007年10月份后开始回落。年份2004年2005年2006年2007年新增商品房供应量——31070套29694套30395套年末可售套数年末预订套数6137套2495套19249套446套22083套399套13110套466套总成交套数18200套约220万m220007套245万m226907套328万m239301套500万m2日均成交套数49.8套54.8套73.7套107.7套JOYON REAL ESTATEPAGEJOYON REAL ESTATEPAGEJOYON REAL ESTAT