龙洲湾B区投资估算(草稿).doc

重庆市渝兴建设投资有限公司 龙洲湾B区开发项目 投资估算 .第一章 总 论 一、项目概况 本项目由重庆市龙洲湾资产经营管理有限公司负责开发整治，位于重庆市李家沱——鱼洞组团中部，东靠南温泉旅游胜地，西临龙州湾A区，西南望巴南区府所在地鱼洞，北抵内环快速路，属于巴南区龙洲湾街道。规划区距重庆机场38公里，重庆火车站11公里，重庆港码头15公里，市中心12公里，地理位置优越。本项目估算包括规划区内预计投入的基础设施建设项目及所涉及的土地征用与安置补偿费用。 二、估算结果 本项目的主要估算结果如下所示： 预计支出总表 序号 项目名称 金额(万元) 备 注 一、 土地征用成本 348846 即土地取得成本 二、 土地开发成本 216923 即土地开发成本 三、 建设期贷款利息 48625 假设银行融资额度为建设总投资的50%左右约28.29亿元,假设建设期5年、滚动开发,计息期为建设期的一半 四、 招商宣传费 6000 暂估 五、 建设总投资 620394 土地单价成本95.39万元/亩 三、本投资估算报告的范围、编制依据 本项目估算包括规划区内预计投入的基础设施的建设及所涉及的土地征用与安置补偿。本报告包括项目建设意义、项目投资环境、项目市场前景、项目用地现状，项目投资估算及融资计划、财务经济效益及风险评价等。其报告将根据国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和《建设项目可行性研究指南》以及建设部《房地产开发项目经济评价方法》，结合重庆市房地产开发状况及本项目具体情况，经过认真分析测算编制而成。主要编制依据有： （1）重庆市主城区李家沱-鱼洞组团M标准分区(龙洲湾新区)控制性详细规划(调整) （2）重庆市巴南区财政局关于对龙洲湾B区整体情况进行评估概算的批复 （3）重庆市巴南区人民政府关于印发《重庆市巴南区龙洲湾新区开发建设优惠政策》的通知及重庆市巴南区人民政府办公室关于龙洲湾新区开发建设优惠政策有关问题的会议纪要 （4）有关本项目的行政性文件及批复项目 （5）部分工程施工合同及项目概算 （6）部分项目方案设计及地质勘察报告 （7）部分土地出让合同及征地方案 （8）建设部《房地产开发项目经济评价方法》以及国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和《建设项目可行性研究指南》 （9）相关财务资料 （10）其它有关资料。 第三章 项目规划设计方案 一、设计总说明 本项目由重庆市渝兴建设投资有限公司负责开发整治，位于重庆市李家沱——鱼洞组团中部，东靠南温泉旅游胜地，西临龙州湾A区，西南望巴南区府所在地鱼洞，北抵内环快速路，属于巴南区龙洲湾街道。规划区距重庆机场38公里，重庆火车站11公里，重庆港码头15公里，市中心12公里，地理位置优越。本项目估算包括规划区内预计投入的基础设施建设项目及所涉及的土地征用与安置补偿费用。如下所示： 基础设施投入 预计投入基础设施项目明细表 项目名称 建筑规模 备 注 一、南北城市快速路 8240m*54m 附属市政道路宽54米,路幅宽度为：车行道38米、人行道及绿化带18米 二、广场及附属道路 　 (1)广场用地 206800㎡ 　 (2)附属道路用地 支路中计算 附属道路宽16米，路幅宽度为：车行道8米、人行道及绿化带8米 (3)停车场用地 25800㎡ 三、其它未建道路 (1)主干道 5343m*44m 附属道路宽44米，路幅宽度为：车行道26（24）米、人行道及绿化带18（20）米 (1)次干道 8538m*26m 附属道路宽26米，路幅宽度为：车行道16米、人行道及绿化带10米 (1)支路 10289m*16m 附属道路宽16米，路幅宽度为：车行道8米、人行道及绿化带8米（包括广场附属道路） 四、公园绿地 1393.05亩 包括绿化、铺装、照明及简单景观设置 五、人行过街天桥 6组 　 六、公厕、垃圾站等配套 　 　 七、保护绿地 678.5亩 八、变电站 2座 九、中小学 4小、2中 2、征地拆迁项目 拆迁安置成本明细表 项目名称 规模 备 注 一、集体土地征地费 6808.95亩 共计7738.65亩 二、B区管网铁塔搬迁及新建建设费用 　 后续费用 三、拆迁遗留问题处置费 主要为拆迁中遇到的钉子户及二次补偿费用 二、技术经济指标 本次估算中,由于项目实际建设进度不同,所提供的依据资料不够允分,部分建设项目参数的确定主要依据一些如规划指标、规划设计图、设计说明、立项批复等的辅助资料,以下为龙洲湾B区的规划用地指标: 项目用地地块控制指标一览表 用地 编号 面积 规划用 兼容用 最大容 最大建筑 最大建筑 绿地 备注 （Ha） 地性质 地性质 积率 密度(%)