商贸市场全程运作的策略222.doc

中 佳 商 贸 农 贸 超 市 策 划 方 案 前 言 中佳农贸市场项目是2012年盘锦市政府大力扶持的大型商业地产项目。从总体上看，本案具备了政策优势、区位优势、定位优势、市场优势、前景优势等诸多优势，项目的成功从理论上讲已初见端倪。我们认为本案的销售推广工作的核心应该是政府支持+概念化包装炒作+专业商业运作的三位一体的系统工程，三者相辅相成，互为依托，只有每个环节都不出问题，项目才能确保成功！ 我司具备较强的专业策划运作经验，在上述的三位一体式的运作模式中，有能力扮演重要角色，并为贵司创造效益，树立品牌。同时作为专业而负责的策划营销公司，我们一直把保证项目的圆满运作视为我们的责任与荣耀！ 我司通过对本案进行细致深入的分析，在分析本案的实际情况，综合我司多年策划营销的经验，为了确保本案销售及招商等各方面的工作能够顺利进行，并秉着将本案做成2013年中佳商贸的顶级农贸市场信念，对本案的全盘运作提出以下策略。希望与贵司商榷，因时间仓促，尚有不完善之处，敬请指正！我们会在以后的工作中给予改进与提高！ 农贸市场特性分析 1、农贸市场的转变 地点——从室外到室内的迁徙； 形态——从简陋到精致的蜕变； 经营管理者——从街道办事处到民营企业的交接。 2、农贸市场超市化趋势 所谓农贸市场超市化，是指通过政府政策的鼓励支持，引导大型流通企业或农业产业化龙头企业，对不适应经济发展、城市建设和居民消费要求的原城市农贸市场，按照超市的经营业态、经营理念对城市农贸市场进行生鲜超市化改造，使其成为经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化，以经营生鲜农副产品为主的超市。 3、农贸市场的投资优势 盘锦市近几年商业形态同质化严重，导致许多商家经营惨淡。作为农贸市场则不一样，首先这里是已形成了人气、商气，是极有实际需求的成熟的市场，同时政府“菜篮子”工程的实施，违章占道经营的取缔，无疑是投资农贸市场的有力保证，商家的经营自然有利可图。鉴于独占性、快速成长性和投资风险小的因素国内不少城市的室内农贸市场已悄悄成为中小投资客的新宠。 盘锦市农贸市场现状分析 盘锦市居住区域的农贸市场基本仍然以传统农贸市场为主（大棚蔬菜摊位＋围合门市＋临街商铺＋街边摊点），在形式上建立了一定的经营环境，但因业态的规划随意、产品设计的缺陷，和后期经营的管理不够专业，导致部分位置相对较差的区域经营困难，投资者和经营者都深受其累，和真正意义上的“农贸超市”的经营环境还有很大距离； 现在盘锦市的新型农贸市场还没有形成规模和影响，受城市经济发展的压力，农贸市场换代升级成为必然，市场期待出现经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化的新型农贸市场。 根据市场调查显示：盘锦市经营情况良好的农贸市场，基本全是成熟居住社区的配套设施，农贸市场这一配套产业的商业价值，必须依托强大的居住人群得以实现。项目的居住人群消费需求和消费实力，决定了将来农贸市场的经营情况和商业价值。 由此可见项目的需求分析就显得非常必要，只有通过详细的调查了解农贸市场经济发展规律、科学的分析区域农贸市场的真实需求。 本项目地处盘锦市中心区域偏北部，随着本项目周边地块的改造升级，未来时期内，本项目农贸超市的消费人群越来越多，如何利用这些远期的项目优势是本项目营销推广的重点工作，制定合理的项目产品规划与符合市场的推广策略相互配合才能保证销售的成功。 项目市场定位 盘锦市首个“立体生鲜农贸超市” 关键词解析： 首个：唯一性、超前性的产品定位，保证投资的收益，抢得先机、拔得头筹，对原有经营形式的提升。 立体：在产品设计上导入百货经营的理念，优化人流动线、提升立体产品品质，建立完善的立体经营环境，保证后期经营可持续性，最大化项目价值。 超市：在业态规划上导入超市的管理模式，利用原有农贸市场的先天优势，规范经营、提升服务品质，保证经营的竞争优势和项目的增值。 “批零结合”的经营模式 本案目前的周边的商圈尚不成熟，完全按照一般农贸市场的经营模式来运作会有一定的难度。但本案临近盘锦市北泰山路，交通通达性好，商业辐射区域广，交通便利，处于双城区的结合点，具有批发行业经营的必备条件，适宜批发业的发展与经营。本案的农贸市场可通过政府行政支持，形成一个“农贸批零”市场，结合本地情况，经营诸如蔬菜、水产等农贸产品的批发，形成一个批零结合的市场业态。 二、项目业态定位 农贸市场周边业态是比其他商业业态模式更为复杂的商业业态，具有众多其它商业业态所不具有的特征，故而在业态定位上极难将其定位准确。我公司对农贸市场的经营环境、业态规模进行深入的调研与分析，总结我公司以往的策划营销经验，在理论与实践相结合的基础上，分析农贸市场业态的特性与特性，探讨出可供本案实施的最佳业态定位方案： （一）、农贸市