常平项目初步营销建议.ppt

目 录 1.使用权商铺面临的问题 四、营销建议 无法提供银行按揭，一次性付款，造成总价过高，投资门槛较高，同类市场调查情况表明投资层面较窄； 项目为使用权销售，商铺无独立产权，实际即商铺长期租赁，商户及投资客户信心不足。 解决方案： 寻找市场认可的销售模式，扩大投资层面 建立项目价值体系，提升项目价值预期 制定合理的价格，提升市场认可度 带租约销售模式 先招商后销售，投资者按商家租赁协议收取租金回报 招商与销售时间节点难以协调。带租约销售就是项目销售前， 必须有租户签约，并要求转给投资业主。 留给项目的招商时间有限。 本项目在经营前期须有相关优惠吸引商家并培育市场，相应租金不能 达到最佳水平，带租约销售，投资回报率相对较低，缺乏销售支撑； 此方式与“销售为主，招商为辅”的销售目标冲突 四、营销建议 2. 销售方式建议： 直接销售模式 卖掉后，商铺三权分离，投资者自行经营或者租赁收取租金 多数自用商户选择的销售模式 发展商无须承担日后的经营风险 街铺符合东莞投资者的投资习惯； 返租两年，年投资回报10％ 返租销售，目标客户为投资客户 综合上述因素，并考虑到项目销售为主，招商为辅的总体原则 四、营销建议 2. 销售方式建议： 返租销售模式 卖掉后返租，保证投资者固定的高额回报（一般10％以上），部分承诺回购 降低客户投资门槛，扩大客户层面，迅速消化铺位； 有利于项目迅速销售，降低销售成本； 统一经营，统一管理，统一形象； 有利于市场培育期做旺，后期商业升值，和树立项目品牌； 返租期内，发展商承当一定风险。 返租销售方式 客户购买20年经营权（使用权），将该商铺委托经营管理公司代为出租 返租收益为该商铺成交总价的10％/年，相关经营税费及管理费由租客承担 委托期为两年，管理公司支付该商铺返租收益 四、营销建议 2. 销售方式建议： 四、营销建议 3. 价值体系 推广主题 旺角商业广场 旺角：顾名思义，意取香港“旺角”，给人商业繁华的想象 商业广场：提出广场的概念，良好昭示性及冲天人气的带名词 推广主题 四、营销建议 3. 价值体系 价值提炼 怀抱金砖，问鼎财富！ “旺角”——开在2万人中间的铂金街铺 凸显项目与万科城的紧密程度，将万科城高端客户消费群纳入本项目目标客户 消费力 四、营销建议 一出生就是老铺！ 原生态步行街区，购物休闲天堂 作为片区老市场，片区内目标客户是项目实际最忠诚的客户群体，老铺 的概念能充分引发其共鸣 3. 价值体系 价值提炼 成熟度 四、营销建议 3. 价值体系 价值提炼 和华润万家一起开店，赚翻天！ 站在巨人身边，财富保驾护航 利用华润在常平较高的认知度，以及给项目带来人气的充分预期，增 强投资者投资信心 品牌号召力 四、营销建议 项目优势 3. 价值体系 价值提炼 买一得二，先赚一笔！ 买一层送二层，易商易居 项目产品特征，可变化营销方式，以打动投资者，易商易居的特点， 都市繁华就在楼下，独享成熟商业配套 4. 售价建议 四、营销建议 租售定位原则： 市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）； 发展商的意图： 若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售； 若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主； 若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。 项目的租售前景预判。 4. 售价建议 四、营销建议 A、市场比较法 为对项目价格做出初步判断，故在区域市场上选取了具有代表的与项目有可比性的项目进行类比，对选取项目通过分值预算本项目售价，尽可能使本项目定价能与区域市场相结合，使定价更趋于合理、在市场投资占有优势，避免有价无市。 分值预算售价主要从以下几方面考虑： 整体区位；商业规模；人流量；租金水平；品牌商家组合；区域消费人口；交通易达性；辐射范围； 4. 售价建议 四、营销建议 A、市场比较法 选取比较项目：火车东站片区项目——旺角新城 选取理由： 商业规模相似； 周边消费群相似； 周边租金水平相差不大； 项目定位及业态规划较为相似； 都有华润万家主力店进驻。 6000元/㎡ 商铺售价 2005年 开业时间 45—75元/㎡/月 商铺租金 火车车站西南 地理位置 经营状况一般 经营情况 超市（华润超级广场）、 商业街（服饰、生活配套） 商业规划 旺角新城 项目名称 4. 售价建议 四、营销建议 A、市场比较法 4500 － 整体均价P 　 100% － 所占比例I 　 4556.962 － 实际权重价格 　 0