上海房地产价格的合理性研究.doc

PAGE PAGE 1 网络兼职：ｗｗｗ．ｂｅｉｒｅｎ．ｉｎｆｏ 上海房地产价格的合理性研究 刘莉亚 苏毅? 摘要： 2001-2003年是上海房地产迅速发展的三年，房地产价格的平均上涨幅度超过100%，这一上升幅度是否合理？是否真正反映了上海市的经济发展水平？上海的房地产市场是否存在“泡沫”？上海房地产未来究竟还有多大的升值潜力？正是针对这一系列问题，本文通过采用经济计量学中的协整方法测算出了近十年来上海市房地产价格的合理水平，并以此为依据，来分析这十年来上海房地产价格呈现出的失调程度及出现失调的原因所在。 关键词： 上海房地产价格，协整方程，失调程度 引言 近年来随着上海经济的发展，上海人民的生活水平有了很大的提高，人均可支配收入不断增加。同时上海的房地产业也有了一定程度的发展，这表现在上海商品房平均价格的不断上涨。上海商品房的平均价格已经从1995年的每平方米2572元上涨到2003年的每平方米5118元，上涨幅度高达98.99%(上海市统计局，2003A)。 在短短不到十年的时间内商品房的价格几乎翻了一翻，这样的房地产市场是否健康呢？无容置疑，如今上海市人民的生活水平的确有了很大的改善，恩格尔系数已经降至37.2%，根据恩格尔系数定理，当恩格尔系数降至40%以下时，人们的消费结构就会发生很大的变化，并将规律性地出现提高住房品位为主要标志的消费升级。然而，我们考察一个房地产市场是否健康，不能仅考虑房地产价格是否在飞涨，而是要看房地产价格的上涨是否能被经济上涨所消化。 资料来源：上海市统计局 图1 1996-2003年上海商品房价格、人均收入和GDP增长速度 在国际上通常采用房价收入比来衡量房地产价格是否合理。一般认为，该指标在3~6之间是比较合理的，也就是说一套房子的价格一般来说是一个家庭3~6年的收入。但是，从1995年开始，上海的房价收入比就一直在10以上，这可以从下面的表1中明显看出。 表1 1995~2003年，上海市的房地产价格收入比 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 房价收入比 11.95 13.07 12.64 13.27 10.43 10.14 10.00 10.40 11.20 从以上的分析中可以看出，上海的房地产价格存在着不合理的因素。究竟是什么因素推动了上海房价的上涨？上海的房地产市场是否存在“泡沫”？上海房地产未来究竟还有多大的升值潜力？这就是本文所要研究的。本文的结构安排如下：第二部分对已有的研究从三个方面进行综述；第三部分构建上海房地产合理价格的理论模型；第四部分以1996~2003年的月度数据为支撑，建立上海房地产价格的协整方程，并测算出近十年来上海房地产价格的合理水平；第五部分为本文的结论。 二、已有研究综述 在已有的对房地产价格研究中我们可以看到，影响房地产价格的因素有很多，但概括起来不外乎三个方面，其一是房地产的供给与需求，其二是宏观经济的发展水平；其三则是国家或地方上政策的影响。此外，还有许多学者强调了房地产价格中的投机因素，研究了房地产中的泡沫问题。 (一) 、房地产供给与需求方面的研究现状 首先从需求的角度，苏召学(2001)认为影响房地产价格有六个因素，它们分别是：房地产市场需求量、房地产市场租金、房地产市场开发量、房地产市场供给量、房地产市场转让价格、房地产市场开发成本。他通过四象限坐标法来研究经济增长、长期利率、政府税收，以及短期信贷、城市规划、拆迁安置、地价对房地产价格的影响。他的结论是：经济增长将使房地产市场呈“扩散式”发展；长期利率的下调或政府税收上的优惠，将会导致除房地产市场租金水平以外的其他因素的增长，整个房地产市场呈现“不完全扩散式”发展；短期信贷资金利率的提高、城市规划条件的限制、拆迁安置费用的增加、地价的提高，无疑会导致整个房地产市场呈现“平移式”发展。 文伟、闫雷（2004）的研究认为，人民币汇率升值的预期是上海房价上涨的一个原因。人民币汇率升值会对外商到我国来投资产生积极的影响，那么外商直接投资是否会对上海房价的变动产生影响呢？我们做了一个简单的实证研究，直接对房价和外商直接投资做简单的回归，在不考虑系数有效性等因素的情况下，我们可以考察房价的变动到底有多少可以由外商直接投资（FDI）来解释。 在实证研究中，我们采用中房上海指数来反映上海房价的变化。由于中房上海指数和外商直接投资是不平稳的，而且不存在协整关系，因此必须两者取差分（因为差分后，两者都是平稳序列）。从回归的结果中可以看出，R2只有0.0101%，换言之，房价变化中只有 0.0101 在实证研究中，我们采用中房上海指数来反映上海房价的变化。由于中房上海指数和外商直接投资是不平稳的，而且不存在协整关系，因此必须两者取差分