新世界交楼工作程序精选.doc

新世界花园 交楼工作程序 第一部分 发展商与物业公司的项目移交 1.0 项目查验的内容 1.1 文件资料 1.1.1 项目批准文件、用地批准文件、开发许可证、建筑许可证、房地产平面图、房屋建筑合格证； 1.1.2 物业的竣工资料、设计变更、中间验收、设备出厂合格证、竣工图、单位设备试运转记录等技术检验资料的验收。 1.2 设备设施 1.2.1 移交设备清单的要求包括设备规格型号、容量等按照设计要求验收，对设备的数量、安装位置的核对； 1.2.2 按运行系统对物业竣工工程（楼宇）的验收包括对讲系统、公共天线系统、煤气管道系统、弱电系统、冷气工程、消防工程、电梯工程、自控工程等。 2.0 物业承接查验程序 2.1 成立验收小组 2.1.1 由房产公司、总包单位及物业公司派出专业人员组成验收组；。 2.1.2 验收组根据查验内容及项目情况制订验收计划时间表，计划表分预验收及物业验收两段。 2.2 物业预验收 2.2.1 验收组分专业系统，依据设备图纸的要求，参考设备变更，对竣工图、设备清单进行预验收； 2.2.2 验收组依据《建筑安装工程质量检验评定标准》对物业的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂家、安装位置并清点数量； 2.2.3 在预验收中检查出不符合国家标准的项目，提出书面的验收整改报告由房产公司及总包确定在一定期限内移交单位或工程施工单位依据报告整改； 2.2.4 对预验收的单体设备进行试运转验收，主要验收设备安装质量和运转中设备的主要技术指标。对不符合的技术指标，及时提出书面意见，要求移交单位组织设备制造厂家或施工单位进行重运转，重运转调试要基本达到规定的要求； 2.2.5 预验收后需撰写一份综合性报告报房产公司、总包单位及物业公司审查。 2.3 物业验收 2.3.1 在预验收的验收整改报告落实实施及相关施工单位实施整改后，验收组进行验证并在验收整改报告中记录结果，整改合格后，进行正式验收； 2.3.2 对移交单位移交的竣工图、设备出厂合格证、建筑主材合同中间验收的试验报告单、设备的调试记录等进行验收并在验收交接记录中记录； 2.3.3 物业的实施验收做到三符合：a、是图纸与设备规格型号数量符合；b、是工程的主要设备的安装要求与安装质量符合；c、是设备包括设备联接的整个系统的技术性能应与设计功能符合； 2.3.4 验收结果记录在设备、设施收交记录上。特殊设备需经政府有关部门检验合格颁发合格证才有效，电梯需有劳动局合格证，消防设备需有市消防局合格证； 2.3.5 对楼宇的公共配套设备进行验收，将结果记录在物业验收交接记录中，各项指标应符合设计功能要求，建筑物、设备、设施单项验收由专业工程师和主管领导签字认可。 3.0 验收后的工作 3.1 各专业根据验收后的情况，由各职能部门进行各单项工程验收报告。 3.2 验收组根据单项工程验收报告，做出综合性验收评定并将验收报告交发展商、物管企业。 3.3 验收要填写竣工工程资料验收记录和物业验收交接记录。 3.4 各移交单位进行正式移交，交接手续需经发展商、施工单位、施工监理、物业管理企业签字后方可生效。 3.5 验收完毕，验收组负责将各类资料搜集整理后移交设备部存档专人保管。 3.6 物业公司正式接管。 第二部分 交楼前的准备工作 1.0 有关政府文件的准备 1.1 国务院颁发的《物业管理条例》、省人大公告[2009]《广东省物业管理条例》、《房屋装饰装修管理办法》、《城市异产毗连房屋管理规定》。 2.0 管理公司应准备的收楼文件 2.1 建立初步业主档案 2.2 《业主使用公约》； 2.3 《住户手册及装修守则》； 2.4 《收楼通知书》应列明业主收楼时应缴费用、收楼时间段、地点、收楼时应携带有关的文件（如身份证或护照、购房合同、委托书等，以挂号信或特快专递的形式寄出； 2.5 单元出租承诺书（存档用）； 2.6 物业管理处业户办理收楼、二次装修手续凭证（内部文件，存档用）； 2.7 业户联络资料登记表（业主档案内容，存档用）； 2.8 区域防火责任协议书（业主档案内容，存档用，一式二份）； 2.9 通讯业务申请表（业主档案内容，存档用）； 2.10 验收交接书（业主档案内容，存档用，一式二份）； 2.11 验收遗漏工程记录表（业主档案内容，存档用，一式三份，业主、管理公司、承建商各执一份）； 2.12 锁匙托管承诺书（业主档案内容，存档用，一式二份）； 2.13 收楼承诺书（业