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关于伟星集团有限公司部分房地产的资产评估报告书摘要 深圳市中勤信资产评估有限公司 关于伟星集团有限公司部分房地产的 资产评估报告书摘要 中勤信资评报字(2005)第B008号 谨提请本报告书阅读者和使用者注意 本摘要内容均摘自中勤信资评报字(2005)第B008号资产评估报告书， 欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。本 摘要单独使用可能会导致对评估结论的误解或误用。 本公司接受伟星集团有限公司 （“伟星集团”）的委托，对 “伟星集团”列报的位于 深圳市龙岗区布吉镇坂田第一工业区伟星工业园内工业厂房及配套设施类用途的1号厂房 （建筑面积2,444.96平方米）、2号厂房 （建筑面积12,124.43平方米）及2号宿舍 （建筑 面积2,938.78平方米）等房地产于2004年12月31日的市场价值进行评估，评估结果仅作为 “伟星集团”拟转让上述房地产时列报其市场价值之参考。按照本公司与“伟星集团”订 立的中勤信资评协字 （2005）第007号 《资产评估协议书》所设立的条件，本公司业已实 施了包括对委托评估的有关资产的实地查看、市场调查与询证等必要的评估程序。本公司 的评估是建立在“伟星集团”提供的评估所必需的资料的基础上的，这些资料的真实性、 合法性、完整性和有效性由 “伟星集团”负责。本公司在此基础上出具了中勤信资评报字 (2005)第B008号 《关于伟星集团有限公司部分房地产的资产评估报告书》（ “资产评估报 告书”）。 本次评估范围为 “伟星集团”列报的位于深圳市龙岗区布吉镇坂田第一工业区伟星 工业园内工业厂房及配套设施类用途的1号厂房 （建筑面积2,444.96平方米）、2号厂房 （建筑面积12,124.43平方米）及2号宿舍 （建筑面积2,938.78平方米）等三项房地产。 上述房地产的产权清晰，分别领有深房地字第6000107521号、第6000107314号及第 6000107619号 《房地产证》。 本次主要评估方法为收益法。收益法系指通过估算被评估资产未来预期收益并折算 成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。采用收益现值法评估主要取决 三个因素：收益期限、各期收益额和折现率。收益期限确定为剩余土地使用年限，即2005 年1月至2048年2月，共43.09年；各期收益额参照 “伟星集团”提供的有关租赁合同及 深圳市2004年房屋租赁指导租金，并结合市场租金确定。折现率采用安全利率加风险调 整值法。安全利率取中国人民银行现行一年期定期存款利率2.25%，风险调整值根据评 估对象租赁合同情况取3.75%，故还原利率取值为6%。 本公司认为，除本报告所载明的特别事项说明外，在评估资产现有用途或既定用途 不变并持续经营使用和本报告载明的评估目的及价值前提、假设条件下， “伟星集团” 1 深圳市中勤信资产评估有限公司 关于伟星集团有限公司部分房地产的资产评估报告书摘要 列报评估的位于深圳市龙岗区布吉镇坂田第一工业区伟星工业园内工业厂房及配套设 施类用途的1号厂房 （建筑面积2,444.96平方米）、2号厂房 （建筑面积12,124.43平方 米）及2号宿舍 （建筑面积2,938.78平方米）等三项房地产于评估基准日的市场价值总 计为31,997,300.00元 （大写：叁仟壹佰玖拾玖万柒仟叁佰元整）。 本报告所称 “市场价值”或 “评估值”，均指我们对所评估资产在现有用途或既定 用途不变并持续经营使用，以及在评估基准日的外部经济环境与市场状况和本报告所载 明的评估前提条件和假设条件下，本报告所列明之评估目的而提出的续用市场价值。 特别事项说明： 1、本次评估对象中的1号厂房、2号厂房及2号宿舍等三项房地产所占用的土地面 积为11,585.90平方米，由于本次评估采用房地合一的方式评估，所以本次评估对象中 的1号厂房、2号厂房及2号宿舍的评估值已包含该项土地使用权的价值。 2、本次评估