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营销策划组织丶销售管理丶产权管理丶售后服务工作流程及管理制度 房地产营销策划、销售管理、产权管理实施细则 深圳海滨房产有限公司 营销策划组织、销售管理、产权管理、售后服务 工作流程及管理制度 目 录 第一章 总 则 第二章 项目可行性研究分析工作流程 第三章 项目报批报建业务内容 第四章 销售代理选择工作流程 第五章 营销策划组织工作流程 第六章 销售现场监督管理制度 认购书、房地产买卖合同签订工作流程及管理制度 销售房款催收管理制度 银行按揭办理流程 产权管理制度及工作流程 第十一章 售后服务及投诉处理管理规定 第十一章 租赁业务管理流程 总 则 第一条 为实现经营部营销策划组织、销售管理、产权管理、售后服务工作的科学化、规范化、程序化，提升客户服务质量，创造良好经济效益，建立企业品牌，特制定本工作流程及管理制度。 公司经营部参照本工作流程及管理制度具体组织实施公司开发 项目的营销策划组织、销售管理、产权管理及售后服务工作。 经营部工作人员必须熟练掌握国家及地方有关房地产销售、产权 的政策、法律、法规，恪守公司有关规章制度。科学预测房地产市场的发展趋势，为公司项目的开发提供相关信息，组织实施项目的销售管理、完善项目产权管理，努力实现公司项目的目标利润率。 项目可行性研究分析工作流程 第四条 经营部负责公司拟开发项目的可行性研究工作。 第五条 经营部对公司拟投资开发的项目进行前期房地产市场调研，进行可行性研究分析，协同财务部、工程部、预算部向公司提交书面的投资分析报告和投资建议书，为公司管理层的项目决策提供依据和参考。项目可行性分析报告应包括： 项目概况 项目位置 ②项目地块面积等基本情况 ③项目周边目前现状 ④项目所在区域房地产政策、经济及产业环境 二、项目所在区域房地产市场调查研究分析 1.房地产市场供给状况 ①项目所在区域房地产市场供给状况 ②项目所在区域房地产市场现有供给量及结构情况调查 ③项目所在区域房地产市场未来供给量及结构情况调查 2.房地产市场需求状况 ①项目所在区域房地产市场的销售情况调查 3.项目所在区域房地产市场销售价格调查 4.市场预测 ①未来该区域内房地产市场供需关系分析及预测 ②房地产销售价格预测 项目投资估算（由财务部协同出具） 一般采用分项估算法，由财务部、工程部、预算部、经营部进行分项估算，然后交由财务部进行汇总，其主要内容包括： ①土地费用 ②前期工程费用 ③建筑安装工程费用 ④基础设施建设费用 ⑤公共配套设施建设费用 ⑥管理费用 ⑦销售费用 ⑧财务费用 ⑨各种税金支出 ⑩其他成本支出估算 四、财务评价（由财务部出具） 获利性评价 ①成本利润率 ②销售利润率 2.效率评价 ①经营比率 ②资金利用率 3.静态获利分析 ①投资收益率(R) ②投资回收期(Pt) 4.动态获利分析 ①财务净现值（FNPV） ②财务净现值率(FNPVR) 五、项目风险评价 六、项目可行性研究结论 ①市场分析预测 ②项目地块分析 ③项目规划方案 ④项目工程进度 ⑤投资估算及资金筹措 ⑥项目财务与经济评价 ⑦项目综合评价结论 ⑧存在问题与建议 ⑨总体结论及建议 投资报告书和投资建议书完成后提交给公司领导层，报公司决策 层进行项目抉择。 第三章 项目报批报建业务内容 第六条 经营部具体负责公司开发项目的报批报建手续，具体所需资料及办理流程按政府部门相关规定，办理业务内容如下： 申报项目前期立项、投资计划、投资许可证等相关手续； 完善土地产权登记等相关手续； 申请办理项目的建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、项目 命名等相关业务; ④办理项目环评书等相关业务。 ⑤办理预售许可证、预售面积查丈、竣工面积测绘等业务； 第四章 销售代理选择工作流程 第七条 经营部组织实施销售代理公司的选拔工作。 第八条 公司开发的项目原则上选择专业的销售代理公司进行营销策划组织、项目销售工作，由销售代理公司进行全程策划营销及销售组织执行。 第九条 选择销售代理公司的方式为公开招标或邀请招标方式进行，招标工作由经营部组织实施。工作流程如下： 注意事项： ①如销售代理公司选用邀请招标的方式选择，原则上要求一般选市场美誉度高、市场占有率高、销售执行力强的公司。 ②销售代理合同应明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务、付费标准与付款方式等。 第十条 经公司领导层审批同意后，确定销售代理公司，经营部要求确定的项目销售代理公司分阶段制定工作计划按要求提交书面报告。 第十一条 项目销售前，营销代理公司必须制订编制《营销计划时间安排表》，根据《营销计划时间安排表