安溪新景生活商业广场行销策划方案[一].docVIP

安溪XX商业广场 商业规划及行销策划方案 第一篇 项目竞争分析及商业定位策略 第一章 本案销售与竞争状况分析 一、客观地说，本案确实存在一定程度不足： １．大同路的商业价值随着现在的拆迁改造，呈现下降趋势，商业氛围被大众路、解放路盖过； ２．已经开盘的一些项目，已经透支了相当一部分的购买力； ３．项目商业面积大，价位相对较高。 二、本案所处的竞争形势： 本案目前面临竞争有几个层面 1．区域地段的竞争：解放路上段、大众路、三十六米大街、三远商城、曼哈顿广场、鸿业步行街 2．本案周边竞争：曼哈顿广场、鸿业步行街 （项目已经销售完毕，对本项目没有主观的影响） 3．沿街店面价格竞争：（具体待进一步市调） 4．同种营销手法竞争：项目周边的两个项目，曼哈顿广场和鸿业步行街，都采用反租推广手法，但因其容量不大、反租率低，对本案不会有大的影响，反而成为本案的一个可借之势。 第二章 本案优弱势反向思考与竞争定位策略 可以说，在投资者自发性的投资心理中，本案在以上四个层面竞争中都有一定的优势，但是针对投资的房地产销售成功关键在于制定游戏规则，具体说以有下几个原则： 1．权威性、唯一性、排他性原则：将本案与其它项目区隔开来，赋予其完全独立的投资指向，为客户制定选择本案的考量标准。 2．第一营销法则：在密集竞争市场中，必须制造很有统召力的产品，而且必须是市场第一次/首先出现的。 3．见人所未见，为人所未为：在重申第二法则同时，强调市场推导的可行性与执行性。 4．销售是一场认知战、攻心战：客户购买商品物业在于价值认可与利益满足，项目策划的根本性在于为客户制定价值标准（买的是什么），而后解决两个问题：现实的利到什么程度，好看的包装到什么程度。 5．以长击短，避实击虚法则：这一点是作为弱势项目，欲取得前几项目标的途径。 一、本案竞争分析流程与优弱势转化 1．竞争区隔 针对独立沿街店面：本案优势在于是一个综合性的商业规划，兼容了步行街、沿街店、中型商场、店中店与大型地下商场的商业格局。在城市发展过程中沿街店并不是唯一形式，基至不是主流形式，但目前沿街店面仍然是主要的商业形态。 机会点一：安溪未来商业发展会有较大的上升，而影响其快速发展的一个主要因素是沿街店面形式太多，而中大型商业空间多半是少数主力店经营，商业业态一旦进化集结，必然走进中大型商业空间，包括购物步行街、专业商城、中大型餐饮、时尚商场等等。目前安溪现有的商场空间，如前所述的鸿业步行街、中闽百货、联谊大厦等。 针对大商场（中闽百货）、步行街（鸿业步行街）及专业市场（茶叶批发市场），本案优势在于要营造成一个充分整合商业繁华商业地带周边资源，并对临近街区商业资源尽可能衔接替代的商业形体； 它的集结性是基于区域商业资源，即以地段为基础，而不是如日用副食品批发市场那样的行业集合市场；而且本案根本的商业形态与空间形式优势在于复合性，从城市发展的趋势来看，例如厦门、福州的步行街、大型购物中心，最终成熟的休闲购物商业形态都取综合商场、店中店、沿街店、单层与多层商场的复合式商业空间，而从目前安溪来看，XX商业广场在商业空间、地段优势上是最为灵活和最为可能的，胜过三十六米大街与大众路一线。 机会点二：XX商业广场拥有强大的商业容量，以及其优越的地段，再者，本项目是安溪县政府的招商重点工程，加之开发商的实力等，都将是本项目成功的利好因素。 2．销售优势——租约销售，稳定的投资收入保障 行业集合是需要开发商积极引导的，通过对经营商户的甄别筛选，形成品类互补、业态互补的商业集合，吸引消费者购物，在消费者的心智定位中，建立XX商业广场为“一站式购物休闲步行街”的商业定位。 而从投资性物业而言，本案开发商实力、商业容量、业态规划以及地段等因素，都将是“返租经营”的最佳保证。加之以返租模式（投资回报）模式，将是本案的销售杀手锏。 3．一站式购物休闲中心——创建安溪商业新形态 安溪县内的商业街区，从来都是人群密集，商业品类经营虽然分散，但我们观察安溪其他乡镇的消费者的消费行为特征，发现安溪消费者喜欢逛街，乡镇消费者喜欢到县城中心购物，进行比较讨价还价，而商家的经营也自觉或不自觉的集合竞争，而本案第一次有组织的进行商业规划集合，必将成为安溪市民消费购物的必达的购物场所。 目前，安溪新步行街可能出现两条，一是XX商业广场，二是鸿业精品购物广场。在运用步行街概念上，本案应注意以下几个问题： 〓 加紧主力店招商工作，在招商成功之时，本案应因利借势，确认整体业态规划后，尽早推出市场。 〓 鸿业精品购物广场的项目进度、招商策略都取得一定的成功，适当利用其成功经验，借势引导商家选择XX进驻，从而借力打力迅速营造本案的招商成功的市场认知。 从商业规划而言，步行街是商业类型空间与经营模式、景观营造与导通的全