滨河新天 地合作建议书(改版).docVIP

滨 河 新 天 地 NEW CITY NEW LIFE NEW FASHION 合 作 建 议 书 南京海策房地产投资顾问有限公司 2011年8月  致TO 东台市宏达置业有限公司 南京海策房地产投资顾问有限公司 南京市沿江工业开发区宁六路359号B楼310室 邮编：211100 (Tel) 013912801363 (Fax) 025 联系人ATTN 宋总 发件日期DATE 2011-08-08 页数PAGES 11P 发件人FROM 南京海策房地产投资顾问有限公司 联系人ATTN 张洪峰 常务副总 传真号码FAX 025 联系电话TEL （0 邮箱E-MAIL njhigher@126.com 主题SUB 合作建议书 □ 紧急 √请传阅 √请回复 □请批注 若接收信息不清，请立即与发件人联系 If unreadable or incomplete please call the sender。 东台市滨河新天地合作建议书 东台市宏达置业有限公司： 首先感谢贵司的信任，予以我司参与贵司位于东台市金海东路滨河新天地项目招商、销售工作沟通事宜，在此我司对贵司给予的信任和合作机会表示由衷地感谢！ 我司将组建专门项目组，结合南京海策公司的专业经验与资源，为贵司成功招商、销售该项目提供充分、客观和准确的专业意见，并提供高效、有力的现场执行。愿与贵司精诚合作，携手并进，共创辉煌！ 在此提供针对该项目的《合作建议书》，如有任何问题，请与我司联系为盼！ 专此奉达，顺颂 商祺！ 南京海策房地产投资顾问有限公司 2011.08.08 项目合作建议书 南京海策房地产投资顾问有限公司（以下简称海策公司）与东台市宏达置业有限公司（以下简称宏达置业）就东台市金海东路滨河新天地项目提供营销、招商等服务的有关事宜进行了初步沟通和交流。 在此基础上，海策公司拟订了本项目建议书供宏达置业方面参考，希望双方能就此展开深入沟通，为项目合作打下基础。 对全程服务需求的界定 无需赘述，本项目已经具备了一个成功商业所应该具备的基础条件，诸如城市经济发展阶段、商圈地段价值、宏观投资环境等等要素。同时，本项目在前期实现了近三分之二物业的销售。简言之，本项目已经具备了“成功的可能”。 在将“成功的可能”转化为“成功的现实”的过程中，海策公司将结合投资主体和项目地块的实际情况，考虑到多个方面的因素，系统的思考和精准的设计，最终解决项目在未来一定时期内整体运作的预见性、计划性和可行性。 对本项目的认识 SWOT分析 优势： 建筑形态类似于上海新天地，对于品牌商家而言较为先进合理； 早期已实现大部分销售，开发商对尾盘销售价格预期合理； 劣势： 独特的建筑形态排除了百货商业街的可能； 项目交付一年时间内处于销售、招商、运营均无明显推进，对于目标投资者、商家而言，都产生了抗性； 较大的单元面积，较高的投资总额，使得投资门槛提升； 机遇： 周边整体商业氛围逐渐浓厚，金鹰百货已经立项、汇银广场内华润苏果准备进驻； 本项目内部分物业准备装修营业。 威胁： 对面商业项目（汇银商业广场）的开盘销售，分流部分投资者及商家； 已购买商家对外出租价格低廉，影响我项目剩余物业的招商价格； 较低的租金无法支撑预期的售价。 未来工作环节分析 首先需要明确的是，若保持现有商业现状，能否销售？我司认为，最终销售是开发商当前关注的焦点。而为了实现更高、更快的销售，需要通过一定比例的招商率来强化消费者的感知。商铺的价值体现，最终还落脚于商业价值（租金）。若一个商业项目空关率过高，自然会影响其商业价值。 基于此，我司认为本项目需要在一定招商率的基础上，方可展开销售。 对租售策略的建议 对招商进驻的经营商家而言，其希望租金成本越低越好、商气人气越高越好； 对投资购房的投资者而言，其看中的是现实的租金回报以及预期的升值收益。 具体如下图： 通过上图可以看出的是： 招商工作，无论对商家，还是对投资者而言，都是需要的； 租金的设定，分别关系到招商的难易与销售的价格。 如何解决这个问题？ 模式一：包租5年（统一经营） 示例：售价1万元/平米，每年返还8%租金。前3年租金共计24%一次性返还。第4、5年租金逐年返还。则购房合同价为10000*（1－8%*3）=7600元。 该模式优点： 本项目所针对的大商业最短租赁周期为5年，该模式可以满足其经营需求； 规避了招商租金过低所带来的低回报率问题； 该模式缺点： 第4、5年，仍需要返还投资者8%的回报。这对运营提出了一定要求。 模式二：带租约销售 示例：租金1.5元/天*平米。则按照租金每年递增5%，12年投资回报计算出其应有单价。而当年为了招商，以较低租金