房地产公司并购法律风险防范PPT.ppt

2018年1月23日星期二 中国境内房地产公司并购法律风险防范 2018年1月23日星期二 两种收购方式 资产并购：以目标公司的房屋和土地使用权作为协议标的，签订买卖合同。 项目公司并购：收购方通过受让房地产项目公司的股权，而实现并购房地产项目之目的。 2018年1月23日星期二 两种收购方式比较 直接收购资产（房屋、土地） 优点：法律关系清晰、或有负债风险小。 缺点：税收成本高 ；物业需过户，手续繁琐，耗时久。 收购公司股权方式间接持有物业 优点：物业无需过户；税收成本低；股权变更手续便捷。 缺点：信息不对称带来的风险、公司存在潜在或有负债。 2018年1月23日星期二 资产收购方式下的法律风险 权属瑕疵（政府批文、许可证不齐备） 资产存在权利瑕疵（预告登记、抵押担保） 资产被司法查封（法院、仲裁） 欠付承包人工程款（合同法286条优先权） 原有承租人对物业的优先购买权 相邻关系：存在潜在危机 2018年1月23日星期二 资产收购方式下的风险防范 权属瑕疵法律风险防范：进行尽职调查的律师亲眼查看产权证（必须是原件）。 《城市房地产管理法》：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。 2018年1月23日星期二 资产收购方式下的风险防范 建筑工程承包人优先权的排除 法律规定：《合同法》第二百八十六条　 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 2018年1月23日星期二 资产收购方式下的风险防范 建筑工程承包人优先权的排除 相关司法解释：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权 建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算 2018年1月23日星期二 资产收购方式下的风险防范 承包人优先权的排除 对策：查看发包人支付工程款原始票据、会计记录；向工程承包人了解工程款的支付情况、银行转账凭证等。 2018年1月23日星期二 资产收购方式下的风险防范 承租人优先购买权的排除 法律：《＜民法通则＞意见（试行）》、 《合同法》 出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按规定出卖房屋的，承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖无效。 对策：查看《租赁合同》是否排除优先购买权；若未排除，依法提前通知承租人。 2018年1月23日星期二 资产收购方式下的风险防范 相邻关系是否存在潜在纠纷 《物权法》第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。 一个项目的遮光费赔偿可能达到5000万元之多； 对策：现场查看，关注潜在相邻关系纠纷。 2018年1月23日星期二 项目公司收购方式下的法律风险 资产本身存在物的瑕疵或者权利瑕疵 股权结构 对外担保 公司对外合同 土地出让金问题 其他可能降低公司价值的因素 2018年1月23日星期二 项目公司收购方式下法律风险防范 资产本身存在物的瑕疵或者权利瑕疵。 对策：与上述资产收购法律风险防范同样的方式进行法律风险防范。 2018年1月23日星期二 项目公司收购方式下法律风险防范 股权纠纷 法律：根据《公司法》规定，股东出资及出资发生变化（增加减少股东人数、股东出资额的增减），均将在工商局进行登记或变更登记。 但发生过物业发展商因资金不足，引入项目合作开发者，但未及时办变更登记，发生持股争议的案件。 对策：了解项目投资者之间对持股及持股比例是否存在争议（诉讼、仲裁）；查询工商登记档案。 2018年1月23日星期二 四证：与项目建设的有关许可证 1、《国有土地使用证》 2、《建设用地规划许可证》 3、《建设工程规划许可证》 4、《建设工程施工许可证》 《商品房销售(预售)许可证》 《房屋所有权证》 2018年1月23日星期二 “四证”重要性 《商业银行房地产贷款风险管理指引》 商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发