一套房子的成本.docVIP

一套房子成本 做房地产开发一般情况下有这样几个问题：第一，每一个楼盘开盘的时候都讲容积率，是指把一个小区总的建筑面积与用地面积的比率，对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，对于买房者来说，容积率关系到居住舒适度，容积率越低舒适度越好。一般的房屋容积率在1.5左右，像高层、超高层是4.5左右，一般房屋控制在1.0以下，国家对别墅还有一个特别的约定不能低于0.6，因为国家还有土地节约成本方面的考虑。第二，绿化率，也叫绿地率，就是小区的绿化面积和总占地比率。我们绿化率越高，小区的环境绿化、景观会感觉好一些。第三，建筑密度。房屋底层、首层的建筑面积总和和小区建筑面积比率，建筑密度越低感觉小区很宽敞，不会感觉很压抑。下面讲一下房屋常见的建筑形式，房屋常见的是从古代有木结构，现在的砖石结构，钢筋混凝土结构。还有承重墙结构、剪力墙结构，还有筒体结构。这种大跨度空间结构，一般用于平常的体育馆场馆方面。住宅房屋一般情况下，墙承重一般是砖结构、筒体的钢筋混凝土结构。前几天正好有一个重庆中路369号经济适用房成本公示，结合这方面我们再讲一下抗震方面的知识。在讲这个之前，还要跟大家介绍一下关于工程造价的简单小概念。对于工程造价来说，主要从两个方面来讲，一般情况下，如果从开发商的角度来讲，是指从土地，向政府有关部门，或者向承包商支付的一些房屋建筑成本的总和；另外从承包商角度来讲，也就是建筑施工单位，工程造价是指承包一项工程的承包价格。大家也许说某一个地方感觉房价很高，单纯从建造一栋楼房所产生的建筑直接成本来说，的确很低。建造之前也发生了一些前期的在土地市场，所指出的成本，或者在拆迁征地市场发生的成本，这部分费用，比如像公开拍卖这种，大家还比较好掌握一些，但是像征地拆迁补偿，这方面基本上一般不对外公布，这块成本是一些隐藏的成本。大家比较熟悉的一些成本只能说在建安工程费，这是大家比较熟悉的费用。结合重庆中路369号经济适用房的例子来讲，大家可以看到，多层审定一些单方造价在1200元左右，建造一个多层房屋，建筑商要支付的直接发生的成本造价。高层是1450元/平米，我们所指的高层是十多层左右的框架结构，还有超过20层左右的，根据层高不同，要改成剪力墙结构，现在的市场水平达到1800元左右，但是像东海路9号这种超高层，因为采取外高悬挂体系，直接成本要达到3000元左右。五星级酒店装修标准，最低要达2000元/平米，我们普通住宅的装修标准，对于个人来讲，如果不用专门的家装公司来做，自己装起来也像样，一般是500元/平米左右。装修所用的材料不同，价格相差很大。房屋的框架结构，总的成本上下浮动不会超过很多。还有网点，因为地下网点在一层，现在要求比较高一些，是1700元/平米。车库是3560元，根据我的其他工程经验来说，它的车库有一些偏高。因为一般工程做人防工程来讲，混凝土浇铸之后，一般在两千六七，不会超过3000元，具体工程的实际情况不太一样，它的3500元应该还算可以。下面大家一起来看一下，经济适用房建设过程中发生一些什么费用。第一大项是征地和拆迁安置补偿费。第二大项是拆迁安置补偿费，这块的费用比较大一些，具体单平方米造价补偿多少，这块也没有公布，只是在这儿做了一个总数分析。拆迁安置补偿费当中包括四项，紧接着有勘查设计和前期工程费，也是项目比较多的费用，发生的项目多，但是总造价不是很高。另外还有发生一些前期的工程费用，像第一项规划技术服务费，作为房屋开发商来说，这一项是可以做也可以不做的，可以自己选择。像从第二项到下面第二十二项，工程开工之前必须向主管部门缴纳。其中第三项人防易地建设费，因为有相关的要求，如果本身工程没有设置人防面积，你必须较大人防易地建设费，有的工程有，有的工程没有，如果本身工程没有，必须缴纳这一块费用。像新型墙体材料、白蚁防治费，都是一些政策性收费，在开工之前必须向主管部门缴纳。还有散装水泥专项资金、水土保持设施补偿费、招标公证费等等也是工程开工之前必须要缴纳的。还有标底编制费，因为是经济适用房涉及一些项目，因为国家有规定是国有投资的，一般有标底编制费，如果是商品房，对开发商来说可以选择，可以不设置标底。另外造价签证费，就是我们平常所说的工程审计费，就是施工单位做施工结算，对结算审计所发生的费用。第三大项建安工程费，就是建造房屋发生的直接成本。第四大项基础设施及公建配套费。它交的是275元/平米，一般这块占的比重大一些。另外把室外景观也纳入了基础设施及公建配套费里面，像一些普通小区，景观能够做下来，一平米不会超过100块钱，如果景观要达到比较好的效果，一般情况下上线不会超过400元。景观做得比较好，投入比较大的是鲁信那块，整个室外投资超过了一个多亿了。前四项成本之和是2.7亿，之前又做了一个可销售