第四章 国有土地使用权出让划拨与转让 20120320.ppt

2012年3月13日 星期二 2012年3月13日 星期二 第四章 国有土地使用权出让、划拨与转让 内容提要: 通过本章学习，了解国有土地使用权的出让与划拨的含义；掌握国有土地使用权出让与划拨的条件与范围；掌握土地使用权转让的有效条件 学习重点与难点： 建设用地使用权出让与划拨的有效条件、土地使用权出让合同当事人的权利和义务。 第四章 国有土地使用权出让、划拨与转让 第一节 国有土地使用权的出让 第二节 国有土地使用权的划拨 第三节 建设用地使用权的转让与租赁 第一节 国有土地使用权的出让 一、国有土地使用权出让的概念 二、国有土地使用权出让的形式及程序 三、国有土地使用权出让合同有效条件 四、国有土地使用权出让合同的种类 五、国有土地使用权出让合同的主要内容 六、国有土地使用权出让合同当事人的权利与义务 七、国有土地使用期限届满地上建筑物之处理 八、国有土地使用权出让的管理 第一节 国有土地使用权的出让 一、土地使用权出让的概念 概念：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 ㈠土地使用权出让的主体是国家 ㈡土地使用权出让的客体仅限于城市规划区域内的国有土地使用权 ㈢土地使用权的出让是有期限的 ①商业、旅游、娱乐用地为40年； ②教育、科技、文化、体育、卫生、工业、综合或其他用地为50年； ③居住用地为70年。 ㈣土地使用者必须向国家支付土地使用权出让金 第一节 国有土地使用权的出让 二、国有土地使用权出让的形式及程序 建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。 (物权法137条) 经营性用地，应当采取公开竞价方式出让(物权法137条) 书面形式订立合同(物权法138条) ㈠协议出让的方式及程序 方式 程序： 1.有意受让方提出申请 2.出让方向受让方提供必要的资料 3.受让方提出正式申请 4.出让方在规定的时间内答复 5.达成协议后签订合同 ㈡招标出让的形式及程序(下页) ㈢拍卖出让的方式与程序(下页) 第一节 国有土地使用权的出让二、国有土地使用权出让的形式及程序 ㈡招标出让的形式及程序 方式 程序： 1.出让方通过媒体发出招标书 2.受让方发出投标书 3.开标、评标与决标 4.签订合同 5.支付土地出让金 ㈢拍卖出让的方式与程序 方式 程序： 1.出让者公布拍卖物(地)的相关信息 2.研究竞拍地的情况 3.签订合同 第一节 国有土地使用权的出让 三、土地使用权出让合同的有效条件 土地使用权出让合同：土地出让方与受让方就土地使用权及如何行使，所达成的明确双方权利与义务关系的协议。 其有效条件如下： 1.合同当事人必须具有合法的资格 2.合同双方必须意思表示一致 3.合同内容必须符合国家法律政策的规定 4.合同的主要条款必须齐全 5.合同必须采用书面形式 第一节 国有土地使用权的出让 四、土地使用权出让合同的种类(见附件3) ㈠成片开发土地使用权合同 ㈡宗地土地使用权合同 ㈢划拨土地使用权补办合同 第一节 国有土地使用权的出让五、土地使用权出让合同的主要内容(p89-93) 1.合同双方当事人 2.合同标的 3.地块的位置、面积、界限等自然状况 4.土地使用期限 5.土地出让金的数额、支付方式及期限 6.规定土地使用权的转让、出租、抵押条件 7.定金与违约责任 8.合同生效的时间 9.合同终止的条件 10.合同适用的法律 11.合同争议的解决 12.合同文字的效力 13.合同签署人的身份、签署时间、地点 14.土地使用条件 第一节 国有土地使用权的出让 六、土地使用权出让合同当事人的权利与义务(p94-96) ㈠出让方的权利 ㈡出让方的义务 ㈢受让方的权利 ㈣受让方的义务 第一节 国有土地使用权的出让 七、土地使用期限届满地上建筑物之处理 根据： 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：土地使用权期满后，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。 《城市房地产管理法》只规定了国家无偿收回土地使用权，而没有规定地上建筑物 《物权法》规定: 住宅建设用地：使用期限届满，自动续期 非住宅建设用地：使用期限届满后的续期，有约定的按照约定；没有约定的，依照法律、法规办理。 讨论：以上规定有没有值得讨论的？ 第一节 国有土地使用权的出让 八、土地使用权出让的管理 ㈠土地使用权出让的管理机构 由市、县人民政府土地管理部位负责 ㈡土地使用权出让的管理 1.编制土地利用的总体规划和年度土地使用权出让计划 2.制定控制性详细规划 3.核发建设用地规划许可证 ㈢土地使用权出让的审批管理 1.事先预报 2.拟定方案 3.正式报批