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第四章 投资性房地产 本章基本要求： （1）掌握投资性房地产概念和范围； （2）掌握投资性房地产的确认条件； （3）掌握投资性房地产初始计量的核算； （4）掌握投资性房地产后续计量的核算； （5）掌握投资性房地产转换的核算； （6）熟悉投资性房地产处置的核算。 第四章　投资性房地产 ?第一节　投资性房地产的定义、特征及范围 （二）不属于投资性房地产的项目 下列各项不属于投资性房地产： 1.自用房地产； 2.作为存货的房地产。 某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值 的部分，不确认为投资性房地产。 例如： 对于房地产开发公司开发的房屋，要根据其不同用途，分别确认为不同资产。比如，甲房地产开发公司建造了一栋楼房，一层出租给一家大型超市，其余为普通住宅。这种情况下，如果一层商铺能够单独计量和出租，应当确认为甲公司的投资性房地产，其余要出售的楼层为甲企业的存货。如果其中还有没有卖出的，又对外出租，则作为投资性房地产；如果把没有卖出的作为甲企业自己的办公用房，则应作为甲企业的固定资产。 第二节　投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的确认和初始计量　　（一）投资性房地产的确认　　将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：　　1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；　　2.该投资性房地产的成本能够可靠 地计量。 （二）投资性房地产的初始计量：关注取得的渠道　　1.外购的投资性房地产　　对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时意图对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。入账价值=买价+相关税费 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 比如企业购买房地产对外出租，买价1000万元，相关税费200万元，则：借：投资性房地产 1200??? 贷：银行存款 1200 【例题5·计算分析题】2×10年6月1日，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。6月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将其出租给乙公司，租赁期为10年。8月1日，甲公司实际购入写字楼，支付价款共计90 000 000元，假定不考虑其他因素，甲公司采用成本模式进行后续计量。　　要求：作出甲公司的会计处理。　　甲公司的账务处理如下：　借：投资性房地产——写字楼　90 000 000　　　贷：银行存款　　　　 　90 000 000 二、投资性房地产的后续支出　　原理：满足投资性房地产确认条件的，资本化；否则，费用化。　　（一）资本化后续支出通过“投资性房地产——在建”核算，不同于固定资产资本化后续支出的核算。 投资性房地产的后续计量有成本模式与公允价值模式两种 1、采用成本模式计量【例4-3】 2、采用公允价值模式计量【例4-4】 （二）费用化后续支出通过“其他业务成本” 科目核算，计入当期损益 第三节　投资性房地产的后续计量 后续计量有两种模式，一种是成本模式，一种是公允价值模式。 　　 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式（采用公允价值模式计量应满足一定的条件）。 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产可以比照固定资产、无形资产的处理思路理解。　　核算要点总结：　1. 科目设置：　　投资性房地产　　投资性房地产累计折旧（摊销） 　　投资性房地产减值准备 　　可以比照固定资产、无形资产的处理思路理解。　2.要按期（月）计提折旧或进行摊销，通过“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目核算，要确认收取租金的收入，通过“其他业务收入”科目核算。计提的折旧或摊销的金额通过“其他业务成本”科目核算。　　 如果房产，和固定资产一样，要计提折旧：借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 如果是土地使用权，和无形资产一样，要进行摊销：借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计摊销收取租金 借：银行存款