镇江项目soho写字楼定价方法.ppt

三. 实现产品在当地同类产品的最高溢价销售，实现项目利益最大化 八:心得体会 四. 为了减少市场抗性，A座整体价差拉 大，保证部分产品低价入市，拉动销售。 八:心得体会 八:心得体会 五. A座---B座拉升500元/㎡价差的处理方式。 * * 定价不是简单的制定价格，在某些时候，更是带动全盘销售的一个重要策略。 以镇江项目而言，此次SOHO定价不仅实现了超卖，更是达到了带动商铺稳定销售的目的。 THANKS！ 镇江项目SOHO定价方法交流 镇江万达广场投资有限公司营销部 2011年01月 目录 镇江项目soho简介及属性 soho定价前的市场背景 soho A座定价7800元/平米的理由 四. soho A座具体定价时考虑的因素 五. soho A座开盘结果对定价的检验 六. soho B座具体定价时考虑的因素 七. soho B座开盘结果对定价的检验 八. 心得体会 * * 项目soho位于镇江万达广场大商业上方，东西排布，共分A、B两座。 每座20层，起始层为5层，每层24套房源，精装修交付。 共计960套，计49446平米。 一.镇江项目SOHO简介及属性 soho产品具备办公和居住属性。 二. SOHO定价前的市场背景 6月商铺开盘。总价较高，市场对价格抗性较大，去化速度较慢； 8月住宅开盘热销，市场对万达品牌和项目的关注度和信任度得到大幅提升，镇江万达热销口碑逐步形成； 镇江项目soho决策均价6500元/平米。 1、前期商铺由于市场购买力及投资意识的原因去化不理想，产品滞销，拟通过对soho的合理定价，激发客群投资兴趣，给客群带来投资信心，进一步带动商铺销售； 三：SOHO A座定价7800元/平米的理由 2、中心名宅（住宅）开盘均价7000元/平米（毛坯），实现了热销；同时，在新政的调控下，SOHO具备不限购、不限贷投资优势； 三：SOHO A座定价7800元/平米的理由 3、镇江市场住宅的租售比为苏南地区最高，投资回报率较高； （据南京365网数据） 三：SOHO A座定价7800元/平米的理由 4、经过商铺、中心名宅（住宅）销售以后，市场对镇江项目的关注度上升（来电、来访及蓄客数据支撑）； 三：SOHO A座定价7800元/平米的理由 5、soho为精装交付，市场接受度相对较高。 三：SOHO A座定价7800元/平米的理由 四：SOHO A座具体定价时考虑的因素 根据居住、办公属性特点考虑： 居住属性考虑因素： 朝向 户型 面积 吉祥数字 精装 景观 其他 办公属性考虑因素： 朝向 楼层 视野 其他 根据同层定价的考虑 朝向 户型 面积 景观 吉祥号码 四：SOHO A座具体定价时考虑的因素 同层实际定价方案： 从低到高依次为北、西、东、南，以北向为基准，西向增加200元/㎡，东向增加700元/㎡，南向增加1300元/㎡，即南北价差1300元/㎡，东西价差500元/㎡； 同层房号中带4的减150元/㎡，带14、24的减300元/㎡； 09、19的加100元/㎡； 小面积户型（38 ㎡）单价高于大面积户型单价900元/㎡ ； （4）两面开窗的拐角户型，比单一开窗户型增加300元/㎡ ； 四：SOHO A座具体定价时考虑的因素 南北1300元/平米 东西500元/平米 此户型+300元/㎡ 此户型+900元/ ㎡ 带4房号-150元/㎡ 四：SOHO A座具体定价时考虑的因素 带9房号+100元/㎡ 层差定价的考虑： 5--7层为最低价格，且差价最大； 镇江目前市场小高层居多，仅有少量高层建筑，客户对高层存在一定抗性。故8—18层每层依次增加50元/㎡，19—23层层差减少20元/㎡； 以写字楼的角度顶层应为价位最高楼层，但顶楼镇江市场接受度不高，因此24层与20层价格持平； 13、14与12层价格持平；18层与17层价格持平。 四：SOHO A座具体定价时考虑的因素 5层—7层层差分别为：240元/㎡、160元/㎡ 8层—18层每层依次增加50元/㎡ 19—23层每层依次增加20元/㎡ ，24层与20层价格相同 四：SOHO A座具体定价时考虑的因素 A座13层价格图 五、SOHO A座开盘结果对定价的检验 由soho A座开盘的去化情况来看，南北差价1300元/平米，结果使得北向最先去化，达到预设目标； 最后所剩房源（共计16套）均为38平米高楼层南向,单价过高，引发客户抗性。 A座开盘定价经验小结：并不是总价低、朝向好、面积小的户型最受客户追捧，38平米户