城市轨道交通概论_27章城市轨道交通物业开发案例.ppt

富锦路VS莘庄：区域共性 区位属性 交通条件 人群构成 莘庄 都在外环线边上，都是中心城区向郊区过渡地区。共和新路和沪闵路是其和市区连通的快速车行道。 都是轨道交通一号线的终点站。难存在换乘和大量流动客。 人员组成也大都以市区搬、拆迁和外来购房为主。 富锦路 富锦路VS莘庄：区域差异 ? 发展时间 交通条件 地铁周边的住宅 莘庄 1993年1月10日：南段（锦江乐园至徐家汇）上行线建成；1994年12月12日：全线（锦江乐园至上海火车站）通车调试上海轨道交通俱乐部; 1995年4月10日：全线（锦江乐园至上海火车站）试运营；1995年7月1日：全线（锦江乐园至上海火车站）正式运营；1997年7月1日：南延伸（锦江乐园至莘庄）通车；2004年12月28日：北延伸（上海火车站至共富新村）通车。 目前整个区域的规划较为完整、科学。 ?除地铁外的其它交通条件也较为便利。地铁未开通前居民出入市区主要靠“徐闵线”“沪莘线”等几路老公交。而随着5号线的开通，莘庄站成为交汇换乘站。 地铁边上最大的纯住宅“众众家园”?开盘于2000年9月 富锦路 最近才开始发展，由于一号线之前就只到火车站，延伸到共富新村，再延长到富锦路站，板块发展的潜力不像莘庄一次释放。 自驾：从市区方向来来掉头路程过长。公交：因为道路通达行的问题而相当不方便。地铁：短期内没有成为交汇换乘站的可能。 最近两年才开始 以较大规模发展 莘庄地铁商业的发展历程 ?时间 发展阶段 发展状况 1997 初级商业 房产中介及零售为主，租金1-2元/平米左右，空置率70%以上 2000 初级商业 增加了零售及便利店小餐饮等辅助商业租金2-3.5元/平米左右，空置率仍超过50% 2003 发展中商业 借助周边小区的高入驻率，迅速增加了餐饮及社区配套商业，租金3-4元/平米左右控制率突破70% 2006年 发展中商业 调整了80%的业态，餐饮逐渐呈现了品牌化的发展路线，并大量引入了药房干洗等成熟的社区配套，租金3-4元，商铺开始供不应求。 2008年底 逐渐成熟商业 随着南广场的仲盛购物中心的开张，商业开始呈现中心态势，街铺也更为专一，有为居民提供的社区配套，有为流动人口提供的快餐，有为商务宴请提供的娱乐场所，租金普遍达到2-7元/平米。 富锦路的未来？ 在正确的商业养成及发展运作下，3-5年后，它将成就自身的辉煌！ 短期内地铁商业模式对于本项目的影响很有限，绝大部分乘坐地铁在富锦路站出入的人群均为过路客或终点客，很难停留下来进行目的性消费，而项目周边社区密集度和通达性在短期内都不会有很大改观，因此我司认为：至少在未来3年内，地铁人流最多只能为本项目提供20%左右的消费能量。 但是从长远来说，随着项目后期别墅业主的入住完毕，以及周边更多住宅项目的后续建设，还有交通条件的改善，富锦路将很有可能部分复制莘庄的发展轨迹，在经过5年左右的发展后至少成为一个“小莘庄”。 观点小结： 四、项目SWOT分析 优势（strengths ）： W T O 项目依托海德花园这一大型城市别墅社区，自身拥有中产阶级消费人群数千人。 项目与高架路等交通要道的交通连接条件均较好。 项目紧临轨道交通1号线延长线的富锦路站，能够带来一定流动客群。 劣势（weaknesses）： W T O 项目周边其它住宅项目的社区人群与本项目存在较大的商业隔离。 项目的实际交通条件基本只能提供单边商业消费客群，整体为半封闭孤岛式商业属性。 富锦路地铁站为终点站，所带来的客群基本为过路人群，很难提供持续性消费支持。 机会（opportunities ）： W T O 随着整个别墅社区的进一步成熟和发展，作为社区商业的经营前景将越来越好，且经营业态有持续提升的空间。 目前北上海商业广场定位的是区域性商业中心，但目前其实际发展状况却偏重于民生类社区消费，零售类业态过于低端，而随着其发展逐步回到原定“轨道”，目前的民生类消费功能必然会向真正的社区配套商业转移。 威胁（ threats ）： T O 当前的金融危机及其引发的实体经济下滑状况，对商业经营者的信心有较大影响，其投资拓展必然更加谨慎，对不成熟区域的商业拓展尤其如此。 五、项目整体商业发展与业态定位建议 项目商业发展阶段划分 ?发展阶段 发展时间 社区发展程度 商业养成阶段 1-3年 项目入驻30%——50% 商业成长阶段 3-5 项目入驻50%——100% 商业成熟阶段 5-8 周边有1-3个其它新的大型社区建成并入住，并调整之前的商业。 项目各个发展阶段的业态定位与租金水平 ?发展阶段 目标人群 业态定位 租金水平 商业养成阶段 80％的社区居民，20％的地铁交通流动人群。 社区服务50% 餐饮30% 零售10% 1-2元 商业成长阶段 70%的周边居民