建筑项目策划与管理 第九章 案例分析 住宅小区建设.ppt

第九章 案例分析 住宅小区建设——××小区建设前期项目策划及初步可行性研究报告 受×××××房地产开发公司的委托，以××为主的工作小组对××地块106亩(总占地193亩)的土地开发计划进；进行了精心地策划。工作小组研究了我国宏观经济形势，剖析了××地区房地产业的现状及中短期发展趋势，结合××公司的实际财务状况．给出了×××地块的产品定位、开发策略及组织实施指导计划。对公司形象战略的制定，也作出了初步研究。通过多种建设方案的分析对比，从销售及财务的角度分析了小区开发建设的必要性及可行性，最后形成了本报告。 (3)建议在住宅建设的设计准备阶段，就聘请专门的监理机构实行社会监理，组织设计竞赛而不搞设计招标。因为设计竞赛比之设计招标更能为业主带来利益。监理机构的早期介入，更有利于控制项目的投资目标、进度目标、质量目标。××公司的领导力量，应及时转入宏观管理及经营决策领域。 (4)处理好外部关系的协调问题，诸如水电气、邮电通讯、电视、交通等，使××小区真正成为居家休怨的最佳小区，促使公司发展目标的早日实现。 综上所述，××小区的开发建设符合市、区两级政府的社会经济发展战略，实施方案符合国家的产业政策及长远利益，其财务评价指标是令人满意的。推荐方案具有较强的抗风险能力，整个小区开发建设项日是可行的。 9.12.3 资金筹措计划与贷款偿还 根据业主意图及相应融资渠道，方案一及方案二的工程投资均从1999—2003年分四年逐步投入，详见本章附表1、附表2财务现金流量表所示。 方案一及方案二均需在1999年投入资金4620万元，其中流动资金100万元由企业自有资金解决，其余4520万元需从银行贷款，贷款年利率设定为8％。2000一2003年需用的工程投资，两个方案均可由小区商品房销售(预售)中逐年滚动解决，不需要再贷款； 贷款偿还计划表见9.20。 9.13 财务评价基础数据 银行贷款利率按8％设定，按可能得到的贷款渠道预计。 基准收益率暂缺。考虑银行利率及必要的企业盈利，取折现率为12％。 项目计算期20年．由惯例决定。这是由于20年以后的环境变化难以预测收益折现值甚微的缘故。 小区的开发建设实行滚动发展策略，建设总工期4年。 第一期工程(1999—2000年)：基本数据按A方案测算其全部出售，2000年售出66.6％2001年售出33.3％。 第二期工程(2001—2003年)：基本数据按C十F方案测算，修建高层建筑5×104m2，低层住宅1.2×104m2，车位1200m2(共40个车位，每车位均摊面积30m2)。设高层及低层住宅均一半出售，一半出租，车位全部出售，2001—2003年全部租售完毕。 9.13.2 销售及物业管理收人预测 由于小区建设定位略高于小康质量水平，建筑质量及环境标准特等同或超过××市十佳居住小区，因此育参照十佳小区的住宅平均销售价格拟定××××小区的售价：考虑多种因素的共同作用影响，项计的各类楼字售价如表9.21所示。出租楼宇的每月税金收入按售价的1/100估算，物业管理费用不分住宅类别，均按建筑面积12元／(m2·年)计取，出租物业折旧年限19年，固定资产余值按原值的5％计算，年折旧费按原值的5％计取。未能预见因素对售价的影响将在经济评价的敏感性分析(灵敏度分析)中统一加以估价。 9.13.3 建安造价、练合管网及绿化 根据定额指标，结合××市工程造价管理总站提供的1998年三季度统计分析资料，取各类不同结构的住宅建安造价为： 多层住宅(砖混结构) 550元/m2 高层住宅(框架薄架异型柱) 1010元/m2 低层住宅(合外观造型) 750元/m2 车位(层高3. 6m，共1200m2) 950元/m2 小区管网及绿化“ 78元/m2 9.13.4建设税费分析 为给出每平方米建筑面积所摊的税费，现以A十C十F方案为标准进行税费分析。总建筑面积设定为11.32×104m2，包括车位总面积.0.12×104m2(总计40个车位，每车位含公报面积为30m2)。 1.应税税目 ××××小区应承担的主要税率为如下： (1)固定资产投资方向调节税，计税基数为投资总额，税率5％，如列入高新技术项目、招商引资项目或旧城改造项目可获全免的优惠