建筑项目策划与管理 第五章 投资估算.pptVIP

二、建设期利息估算 建设期利息是指项目借款在建设期内发生并应计入固定 资产原值的利息。建设期利息的计算方法如下： 1、借款额在各年年初发生 各年利息=(上一年为止借款本息累计+本年借款额)×年 利率 2.借款额在各年均衡发生 借款是按季度、月份平均发生，为了简化计算，通常按 下式计算： 各年应计利息=(上一年年末借款本息累计+本年借款额 ／2)×年利率(按复利计算) 各年应计利息=(上一年末借款本金累计+本年借款额／ 2)×年利率(按单利计算) ? 在投资项目决策分析与评价阶段，一般采用第二种方 式估算建设期利息。 第五章 投资估算 一、投资估算的范围与内容 投资估算是在对项目的建设规模、技术方案、设备方案、 工程方案及项目进度计划等进行研究并初步确定的基础上， 估算项目投人总资金(包括建设投资和流动资金)，并测算 建设期内分年资金需要量的过程。 进行投资估算，首先要明确投资估算的范围。投资估算 的范围应与项目建设方案设计所确定的研究范围和各单项 工程内容相一致。 第一节 概 述 投资估算的具体内容包括： (1)建筑工程费。 (2)设备及工器具购置费。 (3)安装工程费。 (4)工程建设其他费用。 (5)基本预备费。 (6)涨价预备费。 (7)建设期利息。 (8)流动资金。 其中，建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费 和建设期利息在项目交付使用后形成固定资产。预备费一 般也按形成固定资产考虑。按照有关规定，工程建设其他 费用将分别形成固定资产、无形资产和其他资产。 在上述构成中，前七项构成建设投资。 建设投资部分为静态投资和动态投资。 静态投资部分由建筑工程费、设备及工器具购置费、安 装工程费、工程建设其他费用、基本预备费构成。 动态投资部分考虑了涨价预备费和建设期利息。 项目总投资 固定资产投资 建设期利息 流动资金投资 工程费 预备费 其他费 流动资产 固定 资产 项目投资构成图 固定资产原值 = 固定资产 – 无形资产 - 开办费 二、投资估算的深度与要求 投资项目前期工作可以概括为机会研究、初步可行性研究（项目建议书）、可行性研究、评估四个阶段：由于不同阶段工作深度和掌握的资料不同，投资估算的准确程度也就不同。随着工作的进展，项目条件的逐步明确和细化，投资估算会不断地深入，准确度会逐步提高，从而对项目投资起到有效的控制作用。项目前期的不同阶段对投资估算的允许误差率如表5-1所示。 ±10%以内 评估阶段 4 ±10%以内 可行性研究阶段 3 ±20%以内 初步可行性研究(项目建议书) 2 ≥±30% 机会研究阶段 1 投资估算的误差率 投资项目前期阶段 序号 表5-1 投资项目前期各阶段对投资估算误差的要求 投资估算必须达到以下要求： (1)工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或者降低估算标准，不高估冒算或漏项少算； (2)选用指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时， 应进行必要的换算或者调整； (3)投资估算精度应能满足投资项目前期不同阶段的要 求。 三、投资估算的依据与作用 (一)建设投资估算的基础资料与依据 (1)专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、 计算方法，以及其他有关工程造价的文件； (2)专门机构发布的工程建设其他费用估算办法和费用 标准，以及政府部门发布的物价指数； (3)拟建项目各单项工程的建设内容及工程量。 (4)已建同类工程项目的投资档案资料。 (5)影响建设工程投资的动态因素，如利率、汇率、税 率等。 (二)投资估算的作用 l、投资估算是投资项目建设前期的重要环节 投资估算是投资项目建设前期工作中制定融资方案、进 行经济评价的基础，以及其后编制初步设计概算的依据。 在项目机会研究和初步可行性研究阶段，虽然对投资估 算的准确度要求相对较低，但投资估算仍然是该阶段的一 项重要工作。投资估算完成之后才有可能进行资金筹措方 案设想和经济效益的初步评价。 在可行性研究阶段，投资估算的准确与否，以及是否符合工程的实际，不仅决定着能否正确评价项目的可行性，同时也决定着融资方案设计的基础是否可靠，因此投资估算是项目可行性研究报告的关键内容之一。 2、满足工程设计招投标及城市建筑方案设计竞选的需要 在工程设计的投标书中，除了包括方案设计的图文说明以外，还应包括工程的投资估算。在城市建筑方案设计竞选过程中，咨询单位编制的竞选文件应包括投资估算，因此合理的投资估算也是满足工程招投标及城市建筑方案设计竞选的需要。 第二节 分类投资估算 一、建设投资(不含建设期利息)估算 (