税法课件 项目八：土地增值税办税业务.ppt

广州市易兴房地产有限责任公司地处广州市番禺区市广路88 号，其税务登记证号码为：440104618589641，电脑编码为 4401040002551，开户银行为中国银行广州分行，账号： 4201322587265540，联系电话2007年10月起 在广州市区内开发景风华庭（土地使用证号码：景国用 (2007)第457号，项目代码：7005900，项目地址：广州市番 禺区市广路），建成后于2009年10月1日开始销售，2010年2 月28日全部完成销售，取得全部销售收入24亿元，其中2月 份取得销售收入10亿元。该公司为取得土地使用权支付了3亿 元。景风华庭的开发成本为1.8亿元：其中，土地征用及拆迁 补偿费3000万元，前期工程费2500万元，建筑安装工程费 8000万元，基础设施费3000万元，公共配套设施费1000万 元，开发间接费用500万元。为建景风华庭发生的房地产开发 费4000万元，其中借款利息支出1500万元，可以提供金融机 构贷款证明。该公司已按税法规定分别缴纳了相关税金及教 育费附加，广州市番禺区地方税务局按项目每月收入的2%对 该公司预征土地增值税累计4800万元。 土地增值税清算分析： （1）收入总额：24亿元 （2）扣除项目金额： 取得土地使用权支付的金额为3亿元 房地产开发成本为1.8亿元 房地产开发费用 =利息+（取得土地使用权支付的金额+开发成本）×5% =1500+（30000+18000）×5%=3900万元 与转让房地产相关的税金=营业税+城建税+教育费附加 =240000×5%+240000×5%×7%+240000×5%×3% =13200万元 从事房地产开发企业的加计扣除数 =（取得土地使用权所支付的金额+开发成本）×20% =（30000+18000）×20%=9600万元 扣除项目金额合计=30000+18000+3900+13200+9600=74700万元 （3）增值额=240000－74700=165300万元 （4）增值额与扣除项目的比=165300÷74700×100%≈221.29% （5）土地增值税税额=165300×60%－74700×35%=73035万元 （6）清算时应补土地增值税税额= 73035－4800=68235万元 房地产开发企业土地增值税清算 2007年1月16日，国家税务总局下发了《关于房地产开 发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，进行土 地增值税清算 2007年2月1日之前，房地产开发企业预销商品房收入的 1%—2%预征土地增值税。 假定某项目的毛利率为30%，一个项目收入10亿 元，成本7亿元，毛利润3亿元。 按预征土地增值税：10×1%=0.1亿元 按税法规定办法：增值率3/7×100%=42.9% 应缴纳土地增值税：（10-7）×30%=0.9亿元 从2007年2月1日起，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应分别计算增值额。 纳税人在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续 土地增值税清算条件 1 .房地产开发项目全部 竣工、完成销售 2 .整体转让未竣工决算房地产开发项目 3 .直接转让土地使用权 4 .已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售面积的比例在85%以上，或虽未超85%，但剩余的可售建筑面积出租或自用的 5 .取得预售许可证满三年仍未销售完毕的 6 .纳税人申请注销税务登记但未清算土地增值税 土地增值税清算如何影响开发商定价 假设清算前100平米的房子，单价7500元，成本6000元 开发商需要缴纳土地增值税=75×1%=0.75万元 实际收入75-0.75=74.25万元 如果将单价降为7200元 开发商需要缴纳土地增值税=72×1%=0.72万元 实际收入72-0.72=71.28万元 清算后按单价7500元出售 开发商需要缴纳土地增值税=15×30%=4.5万元 实际收入75-4.5=70.5万元 如果清算后单价降为7200元。 开发商需要缴纳土地增值税=0 实际收入72万元 74.25-71.28=7.92 70.5-72=-1.5 土地增值税的税率 土地增值税采用采用4级超率累进税率 级数 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数 1 未超过50％的部分 30％ 0 2 超过50％，未超过100％的部分 40％ 5％ 3 超过100％，未超过200％的部分 50％ 15％ 4 超过200％的部分 60％ 35％ 级次 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除