第11章房地产投资社会影响评价 房地产投资分析 教学课件.ppt

第11章 房地产投资社会影响评价 11.1 概述 11.1.1 房地产投资社会影响评价的概念与 特点 1.社会影响评价的产生与发展 20世纪后半叶，传统的工业化、现代化发展所产生的一些负面后果，使得人们开始关注投资项目对社会的影响以及社会条件在项目实施中的作用。一些社会科学家就此提出了“以人为中心”的发展观念，认为发展的目的不是发展物质 11.2 房地产投资社会影响评价的内容与方法 11.2.1 房地产投资社会影响评价的主要内容 1.社会影响分析 项目的社会影响分析包括正面影响和负面影响： （1）对所在地区居民收入的影响。 （2）对所在地区居民生活水平和生活质量的影响。 表11-4 有无对比分析表 表11-5 逻辑框架分析矩阵表 11.3 房地产投资社会影响评价报告的编写规范 11.3.1 编写要求 1.报告的内容深度要求 （1）社会影响评价报告总体上应做到内容全面，重点突出，实用性强，全面回答有关各方所关注的涉及社会影响评价的各方面问题。 （2）项目背景的社会信息以及相关社会层面的项目受益人群范围应界定清楚，包括对社会经济和人口统计特征、社会组织和社会服务等方面 和方式来回答所提出的问题，而全封闭式问卷则给出一系列预先规定的答案，被调查者只需勾画出自己认为适当的选项。 ②问卷设计原则。 a.尽量避免使用不确定的、歧义性的、相互重叠和技术性过强的术语，答案应尽可能简短，问题的用词对获取准确的、有价值的信息很重要。 b.尽可能避免导向性问题。 c.注意问题的排序具有逻辑性和流畅性。 d.对于敏感性问题，应注意其提问时机和提出方式。 ③问卷检验。 a.问题的用词。 b.问题的形式是否合适。 c.疑难性问题。 d.同样的答案。 e.拒绝率。 f.时间要求。 g.调查者的方便程度。 h.资料编码有无问题。 i.问卷有效性。 （4）参与观察 ①参与观察及其特点。 参与观察是收集社会信息的一种有效方法，它要求参与到具体的社会实践中，对项目社会环境状况进行直接的观察。 与其他方法相比 ，参与观察有一些显著的优点。第一，参与观察者可以观察到某个现象或过 程各个层面的真实情况；第二，参与观察者有助于揭示行为模式、社会和经济进程，以及那些信息提供者本身也未意识到或不能加以适当描述的环境因素；第三，参与观察有助于了解社区中贫困人口和其他容易被忽略人群的需要、行为模式和环境条件，而往往这些人不能明确反映他们所处的困境和面临的问题。 ②参与观察应遵循的规则 a.明确观察的主要问题。 b.合理安排观察的地点和日程。 c.在观察活动中，观察者在项目拟建社区应担当适当的职能。 d.观察者应避免两种偏见：一是调查人员对被观察环境的影响；二是被观察环境对调查人员的影响。 （5）文献调查 ①文献资料的种类 文献调查法也叫二手资料查阅法，就是通过收集相关的各种文献资料，摘取其中对社会影响评价有用的信息。常用的文献资料包括：a.社会 学、经济学、人文学理论研究资料；b.项目所在地和影响区域的年度国民经济与社会发展报告、财政收支报告以及统计年鉴；c.经济普查、人口调查等资料；d.地方志；e.当地报刊、地图、电话号码簿等； f.其他相关资料。 ②运用文献资料应注意的问题 无论是进行短期调查还是进行长期的研究，调查人员都希望尽可能全面收集已有的信息和资料，但应注意资料的有效性，不追求面面俱到，避免无效果的资料。 11.2.4 利益相关者分析 1.识别利益相关者 房地产项目利益相关者一般划分为：①项目受益人；②项目受害人；③项目受影响人； ④其他利益相关者，包括项目的建设单位、设计单位、咨询单位、与项目有关的政府部门与非政府组织。他们可能会对项目产生重大的影响，或者对项目能否达到预定目标起着十分重要的作用。 2.分析利益相关者的利益构成 在对项目的利益相关者进行识别之后，还需 要对他们从项目实施中可能获得的利益以及可能对项目产生的影响进行分析。一般