三亚项目营销策划方案论文.doc

提供全套毕业设计，各专业都有 摘 要 I ABSTRACT II 第1章 绪论 1 1.1 选题背景及意义 1 1.1.1 选题依据 1 1.1.2 研究的意义 1 1.2 研究的必要性 2 1.3 房地产营销策划理论? 2 1.3.1 房地产营销及全程营销概念? 2 1.3.2 房地产项目全程策划的程序与内容? 3 1.4 相关房地产基础理论 5 1.4.1 房地产市场及基本特征 5 1.4.2 房地产市场分类 6 1.4.3 房地产营销相关理论 7 1.4.4 SWOT分析法 8 1.4.5 STP营销策划模式 8 1.5 国内外房地产项目营销策划现状 9 第2章 项目概述 12 2.1 项目简介 12 2.2 项目主要经济技术指标 12 2.3项目所处地域环境及周边配套 16 第3章 项目定位 18 3.1 项目提出 18 3.2 项目的发展方向 18 3.3 项目经营管理模式 18 3.4 项目五大特征 19 第4章 双大国际公馆ＳＷＯＴ分析 20 4.1 项目优势 20 4.2 项目劣势 20 4.3项目机会 20 4.4 项目威胁 21 第5章 项目市场定位 22 5.1 环渤海人群市场界定分析 22 5.2 东北三省人群市场界定分析 22 5.3 西北地区人群市场界定分析 23 5.4 锁定目标市场 23 第6章 目标客户群定位 24 6.1 目标消费群年龄定位 24 6.2 目标消费群家庭收入定位 24 6.3 目标消费群其它特征定位 24 6.4 锁定目标消费群 24 第7章 项目价格定位 25 第8章 项目营销推广策划 27 8.1 项目营销策略 27 8.1.1 前期项目概念性宣传 27 8.1.2 卖场设立 27 8.1.3 联系中介机构 27 8.1.5 项目广告宣传 27 8.1.6 组织后续工作. 27 8.1.7 项目营销推广活动及公关策略............................................... 27 8.2 项目销售推广渠道 28 8.3 项目销售计划 29 8.3.1 项目推广计划 29 8.3.2 销售物料采购计划 30 8.3.3推广活动安排计划 30 第9章 项目营销策划费用 31 9.1 营销策划费用 31 9.2 广告费 31 9.3 物料采购费 31 结 论 32 参考文献 33 致 谢 34 摘 要 2010年初国家颁布将海南省打造成为国际旅游岛政策之后，房地产业在海南省迅速发展，成为了岛内经济的支柱产业，酒店地产项目的大规模开发建设，更是进一步带动了海南旅游业的发展，为旅游地产企业的发展提供了较大的契机。与此同时，三亚经济发展水平目前处于快速增长阶段，2011年全市生产总值达到286亿元。全市人均生产总值年均增长15.2%，2011年达到56500元（按户籍人口计算）。地方财政一般预算收入年均增长38.6%，2011年达到50亿元，其中税收收入44.6亿元，这对三亚市政府发展旅游业市场拥有资金保障，更有利于招商引资，全面发展市政建设[1]。 海南双大集团有限公司是一家集投资、房地产开发、建筑、营销、咨询、装修、物业管理等特色服务于一体的大型专业化企业。房地产全程营销策划就是运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性 　由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。 多样性 房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。 双重性 由于房地产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。 不平衡性 房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产