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南京房地产市场季度调查分析报告(doc21)
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2005年度一季度南京房地产市场调查研究报告
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2005年度一季度南京房地产市场调查研究报告
1、2005年南京房地产市场总容量约为:1350万平方米,一季度市场容量(总需求)426 万平米,总供给658万平米,总体供需比1.54 :1
根据抉策地产研究中心监测数据估计2005年南京房地产市场全年的市场总容量为1350万平米, 其中,一季度的市场容量为 426万平米,而一季度市场的实际总供给量是658万平米,供给已经远大于需求,供需比例达到 1.54 :1 ,其中新建商品房的供需比是 1.63 :1 。
2005年一季度南京市有几个体量较大的楼盘推向市场,如江北的天华百润、城东的亚东城、城北的世贸滨江等,平均供应体量都在50万平米以上,使得南京市2005年一季度的总供应量大幅升高,而相比之下需求量却是受到多方面因素的影响,有一定的萎缩,这样就使得供需矛盾显得越发突出和尖锐。
数据显示,2005年一季度南京的房地产市场继续呈现严重的结构性供需矛盾的市场特征:一方面有141万平米的潜在需求因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内未得到满足;另一方面约有373万平米的商品房因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内得不到消化;由此可见,南京房地产市场的结构性供需矛盾已经非常尖锐!
2 、 需求结构中各组成比例进一步优化
第一,拆迁购房比例继续降低
坚决抑制房价过快增长已经成为国家 2005年宏观调控的重要内容之一,2004年国家的宏观政策主要从控制供给入手给房地产业降温,2005年则开始抑制部分需求,这其中要求对被动性住房需求主要是指拆迁产生的需求严格控制,即有效控制拆迁量。南京市从2004年开始减少拆迁量,当年完成拆迁量2万余户,比2003年下降了一半有余,2005年的拆迁继续放慢脚步,预计不到2万户。
根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的 2005年一季度会员统计数据,2005年一季度与2004年四季度相比,拆迁购房的比例出现了明显的下降,从去年四季度的16%下降到今年一季度的12.1%,降幅达3.9%,2005年一季度由于拆迁及以往拆迁产生的市场需求量为51.55万平米。详情见下图。
图 1 2005年一季度购房动因结构变化对比分析
第二,改善住宅条件的需求强劲, 成为购房动因主体
长三角地区经济的快速发展给南京房地产市场带来了充分的发展空间和良好的发展机遇,南京市人均年总收入逐年增加,市民对生活品质的要求越来越高,主要表现之一是居住品质的提高,因此从 2004年至今用于改善居住环境
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