2、藁城农业观光园河北旅投（藁城）儿童乐园一期项目投资报告0521.docx

河北旅投（藁城）儿童乐园一期项目投资报告河北旅游产业引导股权投资基金2015年4月目录一、项目背景1二、项目情况介绍2（一）目标公司情况21、目标公司概况22、股权架构33、农业观光园现状3（二）河北旅投（藁城）儿童乐园一期项目41、项目概况42、接待服务中心63、温泉养生区64、儿童游乐区75、生态餐厅区86、绿地与景观系统87、招标施工计划98、行业情况99、核心竞争优势1110、资产情况及经营情况11（三）房地产项目13三、初步操作方案13（一）交易主体13（二）交易金额13（三）退出方式13四、投资回报测算14五、风险分析15（一）风险情况151、市场风险152、地热水资源利用风险163、突发性风险16（二）风险控制17七、结论及建议17一、项目背景河北建投农业开发有限公司，2010年9月7日注册成立，取得130182000021824法人营业执照，注册资本7500万元，注册地址为石家庄市藁城区岗上镇观光园路1号，法定代表人范宏杰，主营业务涵盖观光旅游、现代农业展示、绿色蔬菜种植、绿色蔬菜采摘、餐饮等。河北建投农业开发有限公司开发建设的藁城农业观光园位于石家庄市藁城岗上镇，是集现代农业生产示范、生态农业旅游观光、农业科普教育和推广、农产品展示展销、生态休闲度假等功能于一体的现代农业综合示范工程。藁城农业观光园2010年8月开始建设，2010年11月1日开园试营业。农业观光园已建成2万平方米的四季花园、四季果园、四季菜园、四季瓜园和占地1万平方米的生态餐厅等，农业观光园距石家庄市区10公里，是省会东部休闲度假区中的重要项目。虽然观光园前期项目已经基本建成并开始对外营业，在河北旅游行业具有一定的知名度和影响力。但为了进一步提高公司农业观光园知名度，按照公司战略，现阶段正在推进儿童乐园一期建设项目，儿童乐园一期建设项目将以打造休闲度假以及儿童娱乐为主，其功能主要有：温泉度假、动植物养殖以及儿童嬉水、儿童游乐等。儿童乐园一期建设项目亟需引入战略投资者提供资金支持，提升公司整体实力，提升藁城农业观光园的知名度。2015年2月，海航旅游集团有限公司、河北省旅游局、河北旅游集团有限公司三方共同发起设立的河北旅游产业引导股权投资基金筹备组赴河北省石家庄市与河北建投农业开发有限公司经营管理团队商谈双方合作事宜，后续双方又进行了多次沟通和实地考察，双方初步达成了合作意向。二、项目情况介绍（一）目标公司情况1、目标公司概况河北建投农业开发有限公司，2010年9月7日成立，主要开发经营石家庄现代农业观光园，石家庄现代农业观光园是集农业现代化、观光、旅游、商贸、餐饮等多功能于一体的现代农业综合示范项目。规划占地约8500亩， 2010年8月中旬开工建设，11月1日开园运营，观光园位于藁城市西部岗上镇，西距省会石家庄市区10公里，307国道、石黄高速公路、机场路分别贯穿镇境中部、北部、东北部。 2、股权架构河北建投房地产开发有限责任公司出资7500万元，占100%股权。股东及实际控制人如下：河北建投农业开发有限公司河北建投房地产开发有限责任公司河北旅游投资集团股份有限公司7500万元100%股权67000万元100%股权图1：公司股权结构图3、农业观光园现状石家庄现代农业观光园规划占地约8500亩，分起步区、核心区和拓展区，其中：起步区占地220亩，已经基本建成，主要包括1万平米的生态餐厅（生态园）和2万平米的四季花园、四季果园、四季瓜园、四季菜园（见图2）。图2：石家庄现代农业观光园现有设施图（二）河北旅投（藁城）儿童乐园一期项目1、项目概况河北旅投（藁城）儿童乐园一期项目是公司适应未来发展作为原来核心区规划的重要组成部分，河北旅投（藁城）儿童乐园一期项目是在已建成起步区的四季花园、四季菜园、四季果园、四季瓜园、生态餐厅的基础上进行改建，项目的空间总布局为“一心三区”。即一心：接待服务中心；三区：温泉养生区、儿童游乐区、生态餐厅区。总规划面积220亩（约合152360平方米），总投资2.26亿元。项目在农业观光园位置见图3：图3：河北旅投（藁城）儿童乐园一期项目位置图、规划图2、接待服务中心由游客服务中心、大众温泉接待区、VIP接待区三部分组成，建筑面积2608平方米，其中游客服务中心525平方米，为原有园区大门改建而成。大众温泉接待区：700平方米，是客人通往温泉区及餐厅的入口，集售票、结账、购物功能于一体。VIP温泉接待区1373平方米，建筑为钢结构，为上下两层徽派建筑风格。另外包括主停车场：在园区大门左侧新建停车场111400平方米，原有大门右侧停车场12950平方米进行改造，建设完成后可提供475个车位。VIP停车场位于温泉区北侧、西侧，提供59余个车位。3、温泉养生区主要位于规划区中西部，占地面积为32100平方米。是本项目发展的核心