商丘市调报告及产品初步建议.pptVIP

商丘市场目前中等品质楼盘较多，市场压力较大；高品质楼盘在售较少，有一定市场空间 区域市场以高端住宅产品为主，售价稳定在2500元/㎡以上，主要面对改善性需求的购买动机 区域主要购买力与产品定位相符合，既年龄段在30-50岁间的中年人士对住宅的功能性、舒适性有了更高标准的要求，这部分人的购买力较强，需求较为稳定 从本项目的自身特点来看，临近干道又不紧靠干道满足了闹中取静的居住特点，蔡河的有效治理对项目品质、形象的提升可起到积极作用； 产品组合初步建议 物业选择上要满足1.3容积率，建议以多层和7层电梯房为主，可仅对电梯间做框架，拉高品质的同时最大程度压缩成本；外立面建议选用德式小板风格 建议纯住宅社区规划、一方面项目四至不邻主干道，另一方面复合物业形态会影响住宅的居住品质 综上：我们建议商丘未来项目以70-90㎡经济性两房、三房和100-130㎡的功能性三房为主力产品；130-160㎡的四房、160-250㎡的复式为补充产品，拉高目档次，同时满足市场趋小化的需求 产品组合初步建议 THE END 商丘市场调研及产品建议报告 商丘整体市场分析 未来地块及所在区域分析 同质类产品分析 客群分析 产品组合初步建议 商丘整体市场分析 商丘市概况 商品房市场分析 城市发展前景 商丘是河南省省辖市。位于河南省东部 豫鲁皖三省交界处，京九铁路与陇海铁 路交叉点上。 素有“豫东门户”、“中原锁钥”之称， 历代为兵家、商家必争之地。 1997年6月撤地设市，辖夏邑、虞城、柘城、宁陵、睢县、民权、梁园区、睢阳区 永城市六县二区一市，面积10704平方公里。 商丘市区建成区面积达到89平方公里 市区人口89.5万人。 商丘市概况 商丘市整体景观风貌体系以三横三纵六条轴线为基本框架，再由六条线性元素连接城市四个主要标志性景观区域 具体规划为“一核”、“四轴”、“四点”、“四段” “一核”是指神火大道与南京路交会处的神火商贸金融核心 “四轴”是指运河生态轴、神火人文景观轴、中州路人文景观轴、包河生态轴。四轴互有交叉，相互补充 “四点”是指南京路上的工业文化广场、金世纪商业购物中心、睢阳路休闲购物中心、火车南站。四个景观串联在三条轴线上 “四段”是指商业金融区段、工业科技区段、行政及公共活动区段、商业服务区段。按照规划，南京路两侧将分布市级行政中心、商业金融中心、科技教育中心等主要公共建筑群。北海路规划成生活主干道，又是商丘中心城区主要的公共活动场所和物流载体，自西向东形成古城特色商业区和居住区。中州路是连接两区的主干道，也是城市的主要人文景观轴线。 城市发展前景 南京路神火大道交叉口 河南通信商丘分公司大楼 黄河故道 帝和水上公园周边公园 “商“字标志的交通转盘 神火大道-商字16号项目 城市发展前景 08年全年 金额（亿元）/平方米 增 长% 全年房地产开发投资 19.78亿元 14.9% 商品房施工面积 332.95万平方米 % 商品房销售面积 / % 商品房销售额 46.48亿元 % 商品房市场分析 09年上半年 金额（亿元）/平方米 增 长% 房地产开发投资 29.09亿元 45.6% 商品房施工面积 329.24万平方米 / 商品房销售面积 39.06万平方米 13.32% 商品房销售金额 8.24亿元 35.2% 商品房竣工面积 49.33万平方米 -10.7% 商品房市场分析 09年上半年商丘整体市场普遍回暖，销售面积39万㎡同比上涨13.32%，竣工49.33万㎡同比下降10.7%，存量压力有所缓解 商品房投资额14亿元；而08年全年商品房投资只有19亿元 09年上半年竣工面积49万方，08年全年数据为332万方，加上08年市场上积累的存量，预计市场09年下半年会集中放量持续到2010年 09年上半年商丘商品房去化39万方，08年全年销售仅有近40万方；市场部分刚性需求受到抑制，09年上半年则集中爆发 商品房市场分析 未来地块所在区域分析 地块地缘特征 区域市场情况 区域发展机会 项目地块 项目地块地理上位于商丘市睢阳区；住宅立项，珠江路以南、神火大道以西、紫荆路东、香君路北，水木清华项目西侧 该地块73亩，批准容积率在1.3以下，拟建多层、洋房类别高档次物业 地块东侧临河，河道存在治污问题，周边民房较多，存在拆迁安置问