大中华国际金融中心营销思路.ppt

二级市场策划品控中心 二级市场策划品控中心 * 解 决 思 路 3 项目现遇到的困难 2 项目基本情况 1 总 结 4 * 项 目 的 基 本 情 况 项目名称： 东方新天地广场 推广名称： ? 大中华国际金融中心 开 发 商： ? 大中华国际实业（深圳）有限公司 项目地址： ? 深南大道与彩田路交汇处 所 在 区： ? 福田区 主体建筑结构 框剪结构 项目类型： ? 写字楼、酒店、公寓 容积率： 8．05 宗地面积： 18600.50 建筑面积： ? 197800.00 * 周 边 配 套 与 交 通 小区内部配套：邮局（2500㎡）、书店（500㎡）、社康中心; 幼儿园：具备 综合商场：连接岗厦商圈 银行：基本齐全 其他：会展中心、高尔夫球场 交通：项目本身即为地铁上盖物业，现已开通地铁1号线岗厦站，多条公交线路 * SWOT 分 析 Strength: 项目优势分析 1、区位优势——周边现有配套设施已齐全，银行、商场、剧院，周边区域内吃喝玩乐一应俱全。 2、综合了办公商务和居住及完备配套功能。 Weakness：项目劣势分析 1、深南路和彩田路车流比较多，噪音比较大。 2、不同性质公寓户型面积跳跃性大，居住密度高。 Threat：项目潜在威胁分析 市场风险。 SWOT分析 Opportunity：项目机会点分析 1、交通十分便利，地铁上盖物业。 2、处于深圳CBD东区，南联深港皇岗口岸及岗厦成熟社区，东接华强商业圈与市政中心 。 * 对 片 区 的 影 响 大中华国际金融中心是深南大道上新的地标，随着大中华金融中心项目的建设，岗厦将被打造成深圳CBD的重要商务综合区。未来居住人口将由原来的6.8万锐减至7千人。为了成为一个标志性的城市旺区，这里的物业将由高级写字楼、时尚商业、现代城市公寓组成的，成为总部办公区、白领生活区和新型商业区；环聚商务办公休闲商业、居住、配套服务为一体。 * 解 决 思 路 3 项目现遇到的困难 2 项目基本情况 1 总 结 4 * 目前客户来访量和来电量不理想 销 售 现 场 情 况 * 项目前期没有大规模推广，市场形象与调性目前没有建立 项目前期工作的不完备 * 发展商需要今年年底前完成销售额—8亿 销 售 目 标 * 营 销 成 本 有 限 成 本 控 制 * 解 决 思 路 3 项目现遇到的困难 2 项目基本情况 1 小 结 4 * 寻 找 客 户 从有限的来访与来电客户中，我们仍可以总结出意向客户的类型与承接力。 进行客户访谈，例如：卓越世纪中心、世金汉宫等由我们中原公司代理的项目。 区域调研，选择地王商圈、福田CBD中心区等商业中心进行。 * 树 立 形 象 针对客户特征与项目的定位，树立正确的形象。 有了形象上的定义，才会引起客户的共鸣与响应。 * 信 息 传 播 渠 道 选 择 楼 体 本项目—北、西分别为深南大道、彩田立交、皇岗立交等城市快速干道环绕，南联深港皇岗口岸及岗厦成熟社区，东接华强商业圈与市政中心，车流量可观。且本项目4栋楼体中，最高楼可达35层，最低的也有23层，因此楼体成为最好的户外广告。 * 信 息 传 播 渠 道 选 择 彩 信 彩信具备短信的所有优点：方便性、强制性、准确性、广泛性。 根据本项目的高定位与高档次，故不建议采用短信渠道，选用彩信不但可以提高本项目给与客户的档次感，且彩信也可以帮助在第一轮即筛选客户。 彩信广告与其他媒体广告效果对比分析 广告媒体 收视率 投入风险 选择受众 费用 广告临界值 回报 手机彩信 95%-98% 小 精准选择 大小皆可 低 高 电视 2%-20% 高 难做到 昂贵 高 较高 报纸 5%-15% 较高 难做到 较贵 高 较高 彩页宣传 难测 不高 难做到 便宜 一般 低 路牌 难测 较高 难做到 较贵 较高 一般 电梯广告 难测 较高 难做到 较贵 较高 一般 * 信 息 传 播 渠 道 选 择 中原资源——以实力说话 锁定中原二三级市场客户资源 内部短信 传真 内部邮件 客 户 深圳二级市场7个事业部 三级市场近145家分行 中原二三级互动，带来丰厚的客户资源，为许多项目成功奠定了基础，甚至成为许多项目成功的主要途径。如“卡罗社区”是深圳地产拐点后第一个100%售罄的楼盘，转介成交达到98%以上，“卓越世纪中心