2013年10月重庆斌鑫中央国际公园项目营销提案.pptx

`斌鑫中央国际公园项目营销提案谨呈：重庆斌鑫伟祺置业有限公司2013年10月10日本案系上韬地产专业成果 保密勿传本案沟通的主要问题我是斌鑫中央公园项目解读谁是我们的对手竞争研判谁是我们的客户客户梳理我们的任务和保障策略执行谁在担当上韬团队目录项目解读PART1PART2市场分析PART3竞品分析营销策略PART4营销执行PART5PART6营销保障PART1项目解读项目解读》地块属性地块属性【区域位置】：项目地处九龙坡区华岩板块，未来大型居住区、价格洼地【关键提取】：政府规划重点居住板块、13家房企进驻区域交通景观商业化验新城位于九龙坡 西面，市政府着力打造的主城21个核心居住区之一，距离杨家坪商圈仅15分钟车程，距离大渡口商圈约10分钟车程，靠近规划的火车东站 ，板块道路规划较好，地势平坦，便于集中开发。项目区域属于目前九龙坡区重要发展板块区域客户关注度极高；区域开发集中，现已吸引13家开发商均以进驻区域内。项目解读》地块属性地块属性【区域交通】：道路状况良好，到达性高，距离轨道交通站点较远【关键提取】：到达性高、距离轨道交通较远区域杨家坪商圈交通约11公里景观商业大渡口商圈约5.4公里项目通达性较强，通车的半山环道为双向四车道项目距离杨家坪商圈约11公里，车行约20分钟，距离大渡口商圈约5.4公里，车行约10分钟项目旁边虽规划了两个轻轨站点，但是均有一定距离，步行需15-20分钟项目解读》地块属性地块属性【区域景观】：区域资源优越，充分体现区域宜居环境，有利于住宅开发【关键提取】：景观资源、宜居组团区域三公园环绕：一个欢乐公园：魔幻山公园一个国家4A景区：华岩寺风景区一个森林公园：尖刀山森林公园交通景观商业本案项目解读》地块属性地块属性【区域配套】：拥有一所小学配套，缺少集中式商业配套，生活配套不完善【关键提取】：商业和生活配套欠缺区域交通景观配套项目一侧为华岩老旧社区，另一侧是城市荒地，且有一定高差，利用率较低，基本无社区商业配套和公共配套。区域的定位：城市大型居住社区，未来生态宜居区区域的自身条件：发展快、未来便捷交通网络、自然景观资源丰富、临近公园资源、商业和生活配套欠缺项目解读》项目属性项目属性【地块四至】：紧邻城市干道与市政公园，交通通达性较好四至魔幻山公园半山环道地块指标产品人和小学现状项目东面：城市干道半山环道项目北面：紧邻城市大型主题乐园项目南面：城中村和人和小学项目解读》项目属性项目属性【地块不利因素】：公共交通和生活配套缺乏【地块有利因素】：道路通达性强连接大型市政公园提升项目影响力四至地块指标产品现状不利因素有利因素距离轻轨站点较远周边生活配套档次普遍较低项目地块方正周边道路情况良好，到达性较好项目紧邻3大公园公园，提升项目整体价值项目解读》项目属性项目属性【指标研究】：总建筑约54万方的大盘，涵盖高层、洋房、商业等产品完善【住宅指标】：约50万方的住宅大盘四至用地面积165812m2建筑面积546006 m2总户数4358容积率2.62绿化率30%建筑密度22%停车位(个)2479物业费高层1.5元洋房2元地块指标产品现状灵动可变的户型设计，为客户确立超高的得房率和性价比的新标杆约4万方集中商业配套——全面完善的社区配套，成为辐射周边区域的生活场所项目解读》项目属性项目属性【项目产品】：高层以紧凑两房、小三房、三房为主，洋房三房和四房为主【产品类型】：高层青年首置为主，洋房中年改善为主四至洋房户型：多露台多阳台设计，突出洋房亲地性。高层户型：户型方正，赠送空间突出实用性，全明采光设计。地块指标产品现状项目解读》项目现状项目属性销售情况：高层：整体去化较为平均，无明显滞销产品洋房：平层去化较好，底跃和顶跃明显滞销，反应项目现目前客户群整体支付能力有限，项目对高端客群影响力不足。四至地块指标滞销产品：底跃户型，主力总价105万左右 顶跃户型，主力总价120万左右产品现状项目解读》项目现状项目属性售场内：销售氛围不够浓烈，缺少项目价值展示，服务意识较差，音乐和销售氛围不搭，包装未体现项目热销现状。四至音乐：和销售的氛围不和，歌曲的选择不够上档次，不能够提升售房部的气质，也没有给客户带来舒缓或者享受的感觉；展示：现场欠缺能够体现项目价值点和功能的展板，置业顾问可以利用的道具较少；服务：吧台的服务人员服务意识较差，工作期间玩手机，给客户的感受不好；包装：整体售房部的包装略显陈旧；网络：现场没有WIFI信号覆盖。地块指标产品现状项目解读》项目现状项目属性售场外：示范区展示细节需要改善，工地围挡、精神堡垒、桁架等均存在破损、陈旧现象。四至工地围挡：围挡不够连贯，有断裂、破损的现象；精神堡垒：欠缺一个具有昭示性的项目案名的标牌，如桁架：桁架的摆放和包装不够细致，只考虑了对外的感受没考虑对内的