2014年佛山金茂华美达项目营销思路.ppt

主攻投资客 挖掘办公客 兼顾自住客 自住 办公自用 投资升值 投资客以广州为主，兼顾大良 以办公需求客户为主，主打禅桂 以过渡需求为主，主打本地和跨区候鸟客 营销策略 投资升值 办公自用 自住消费 顺德 番禺 禅桂 多元化价值点释放产品信息 定制式焦点催热市场客群 价格门槛与空间亮点、交通和地段：“68万奢享170方阔宅”、“4.95米CBD财富高度”、“双地铁” 价格门槛、空间亮点、不限购、交通和地段：“68万奢享170方阔宅”、“4.95米CBD财富高度”、“双地铁7字头”、“不限购” 价格门槛、空间亮点、不限购、交通和地段：“68万奢享170方阔宅”、“4.95米CBD财富高度”、“双地铁7字头”、“不限购” 价格门槛、空间亮点、不限购、交通和地段、功能优势：“68万即享170方私享办公空间”、“4.95米CBD创业空间”、“双地铁7字头”、“不限购”、“7字头广州南CBD办公物业” 价格门槛、空间亮点、不限购、交通和地段、功能优势：“68万即享170方私享办公空间”、“4.95米CBD创业空间”、“双地铁7字头”、“不限购”、“7字头广州南CBD办公物业” 价格门槛、交通和地段、配套、空间优势和不限购：“68万即享170方私享双重空间”、“4.95米CBD财富空间”、“双地铁7字头”、“不限购”、“7字头广州南CBD五星级酒店配套物业” 价格门槛、交通和地段、配套、空间优势和不限购：“68万即享170方私享双重空间”、“4.95米CBD财富空间”、“双地铁7字头”、“不限购”、“7字头广州南CBD五星级酒店配套物业” 价格门槛、交通和地段、配套、空间优势和不限购：“68万即享170方私享双重空间”、“4.95米CBD财富空间”、“双地铁不限购”、“不限购”、“北滘新城CBD五星级酒店配套物业” 划分片区市场客群 针对性撬动敏感点 产品功能多元化、客户区域多元化、 分阶段分批次 复合产品线集中推售 营销策略 10 8 1-3月 4-7月 8-11月 广州、禅桂 12月 清 仓 期 蓄势期 引 爆 期 主攻区域 主打客户 主推产品 推货策略 广州、禅桂 广州、禅桂、大良 广州、禅桂、顺德 投资、自住 投资、办公、自住 投资、办公 自住 投资、办公 自住 7、9、10持销 11座5.1开售 商铺11.11重推 商铺7月热推 全线打包 年末清仓 保温动作 跨区蓄客 差异推货 避免同质 聚焦推货 保持加速 顺次加推 客户滚动 利用价差 促销清仓 8座10.1开售 7 7 9 10 11 3100万元 5000万元 4100万元 3800万元 总任务1.6亿 第一阶段（1-3月） 持销期利用客户滚动消化余货，同时完成前期渠道布点； 集中放大广州、禅桂、大良中高端投资性群体客户基数； 同步挖掘本地办公类中小企业客户需求； 市场和产品主动多元化营销 第二阶段（4-7月） 4月完成蓄客，5月引爆11座； 6月回炉消化滚动客户，7月利用商铺节点二次消化尾货； 推货节奏加速，营造热销气氛，紧逼客户； 第三阶段（8-11月） 8月完成8座蓄客，9月中下旬引爆； 10月顺势利用国庆节点消化滚动客户； 11月利用商铺节点二次消化尾货； 第四阶段（12月） 后期集中产品空间和使用率优势输出； 利用迎新、圣诞等主题，制造活动吸引节点； 配合价格工具进行年末清仓促销动作； PART 4策略形成 项目占位 营销策略 营销执行 预算控制 宏观层面——中央调控“去行政化”，未来金融工具和税收工具将成为主要调控手段； 市场分析 国内银根不会有大幅放松的机会。2013年下半年，国内金融机构银根明显抽紧。2014年国内银根不会有太大放松机会，存款利率上浮空间进一步打开，这意味着金融机构的获利水平将受到更大影响。在实际执行中，除非政府加以管制，否则房贷实际执行利率将继续保持在高位。 2013年底召开的中央经济工作会议指出，“我们也要清醒认识到，经济运行存在下行压力”，“不能把发展简单化为增加生产总值”。由此看来，中央管理层对2014年经济降温的容忍度明显提高。在此条件下，不会强化房地产拉动经济的作用。调控仍将持续，力度不会减弱。 2014年通胀数据预计基本与2013年年底水平相近。通胀控制难度不大，但需要抑制资产价格过快上涨，及防范金融风险。抑制资产价格（包括房价和地价）过快上涨仍是2014年政策主要方向。 地方层面——佛山调控不跟风广州，地方调控政策为地方规划政策利好所替代，构成楼市支撑； 市场分析 《佛山市城市轨道交通近期建设规划》（以下简称《规划》）获得国务院批准建设后，佛山铁投集团通过官网发布了地铁2号线一