《2014年黄梅县城西地块项目定位研究报告PPT》(108页).ppt

我们的营销策略： 名盘+名企，全城联动，从市场占有率及影响力层面起势！ 名盘+名企，品牌互动，楼盘价值提升，企业名利双赢，品牌质的飞跃！ 关于楼盘定位的理解 大盘误导：大规模、高端品质 纠正误区：并非规模有多大，也非单一的高端，而是多元！高端大盘、平民大盘、主题大盘…… 我们将如何定位本案？ 品质盘，到名气、品牌盘，我们如何传递？ 案名选择对于一个项目形象定位极端重要 好的案名等于项目的灵魂 好的案名比定位语、广告语强一万倍 ! 备用案名： 宏威 ? 佳境天城 宏威 ? 帝景 主推案名： 案名建议 宏威 ? 天玺 突出区域大盘优势，塑造宏大的楼盘气势与底蕴 距离本案最近学府雅苑从案名可以了解到其主打学区概念，规模较小。本案如果仅站在城西小片区角度出发，容易陷入销售困境。 我们的目标是着力打造，改变格局，标榜城西！ 由价值思考案名 突出品牌优势 案名解读 项目SLOGAN： 推广主题语 26万方标杆名作，开创西城新纪元 规模定义 项目生活方式定义 独特的区域占位是对项目特有城市资源的一种整合，大都市生活是本案提倡的生活状态的一种演绎。 由产品核心价值载体所引发的推广定位语思考？ 产品力+策划力+销售力三力合一是营销制胜的核心。 产品力的提升是营销制胜的基石，对于硬件的提升做到“择适而用”，选择能够让客户体验到的，良好的体验感+有效的包装营销，营造“品质感实际品质”的市场印象。 项目 常规销售公司 销售 销售模式 坐销（等客上门） 坐销+行销（主动出击） 案场管理 松散式（欠缺团队配合） 案场经理制，注重奖罚，明星制 客户管理 放羊式（不追踪，不分析） 见客笔记，案例分析，不放弃客户 销售人员 培训少，欠缺危机感 置业顾问强化培训，成交意识强 营销理念 讲究概念，广告宣传 重实效（切脉），重执行（结果） 销售责任 无销控、不懂销控，遇到困难溜得快 合理的房源销控，不清盘绝不退缩 营销结果 定与不定客户决定 当天逼定成交 营销团队优势 营销团队介绍 核心定位 城市经济 竞争市场 本案商业解读 商业现状分析 业态及面积建议 客群定位 推广建议 营销建议 产品建议 商业发展 城市的商业规划 根据黄梅县未来的规划图可以发现，城市的商业较为集中，主要集中在老城区板块，商业分布非常集中 * 主要以小高层和高层为主，丰富产品线，能满足不同层次和不同喜好的需求 产品功能定位 1、高层： 因考虑到本案容积率为3.2，高层必定是本案的主力产品线，但此类产品在县城先天抗性较大，市场竞争激烈，部分房源可能会存在去化较慢现象。 2、小高层： 小高层一定程度上会损失总销售面积，但销售抗性相对较小，有利于项目的整体的去化速度。 3、多层 多层产品一方面能够拔高楼盘调性，也符合乡镇居民的居住习惯，减少销售抗性，加快去化速度。 住宅物业 近期高层去化情况 滨河一号于2013年12月底开盘销售，截止2014年3月底，高层去化情况 近期高层去化情况 誉天下于2014年1月开盘销售，截止2014年3月底，高层去化情况 2013年前，黄梅当地产品以12层小高层和17层高层为主，多层以及30层以上产品较少。 近期黄梅县逐步涌现26到30层的高层，主要以万恒·誉天下、世诚·滨河壹号、滨河国际、国威·时代家园为主，且总住宅开发体量较大，未来入市时，将成为黄梅当地的主要供应产品。 从销售情况看，30层以上高层产品2013年上半年销售情况比较良好，差异化的产品给市场带来了一定影响力，但是近期开盘的情况不是很理想，出现在高楼层滞销的苗头，主要体现在誉天下、滨河壹号的高楼层房源出现销售缓慢的情况，考虑到未来市场该类产品供应量以及区域环境特性，会极大影响开发商资金回笼的速度。故我司建议：在住宅部分尽可能保证高容积率的情况下，采用多层、小高层、高层结合的产品，丰富产品线，将高层同质化产品滞销的风险降低，同时换取到较快的资金回笼速度以及较低开发成本。 楼盘投资回报率测算 红色代表多层和小高层，前期资金投入少，开发周期短，资金回笼速度快，总资金回收量较低。 绿色代表高层，前期资金投入大，开发周期较长，容易出现一部分滞销导致资金回笼速度慢，总资金回收量高。 多层 小高层 高层 住宅经济测算 容积率 住宅类型 住宅总面积 单价 总销售额（亿） 建安成本 利润（亿） 3.2 纯高层住宅 192777 4000 7.7 2.9亿（1500元/方计算） 4.8 3 高层+小高层+多层 170000 6.8 2.4亿