《青岛卓越蔚蓝群岛地产项目2014年二季度营销推广方案》(68页).ppt

竞争环境研究—— 分析1 分析2 竞争格局： 品牌开发商云集，区域供应集中放量， 高层及全系产品供应量巨大，去化压力大，红海竞争势不可挡。 产品供应：区域内80㎡以下高层产品供应量少，2014年本案此类产品在控制单价、总价情况下可弥补市场空白。 竞争总评—— 风险激增，机遇犹存！！ 上篇 3 NO.1 宏观政策剖析 NO.2 竞争环境解析 NO.3 目标产品分析 目标产品分析 Analysis of Target and Product T组团：面积约5.7万平，高层、小高层产品为主，叠墅补充，总货值4.1亿元（按照7100/㎡计算）。 T组团高层、小高层、叠墅错落有致，组团布局于五期地块中心轴位置，东南可俯瞰西湖湖景，属五期地块中最优质组团。 按照景观资源、产品进行加权排序： 19#16#/17#1#7#/8#/9# （说明： T组团建筑高低沿东南-西北向排布，且楼座错落布局，最大程度减少了挡光和私密度的影响）。 7# 8# 9# 17# 16# 15# 19# 组团 产品 类型 楼号 户型 面积 高层 小高层 叠墅 户型套数 配比 总套数 总建筑面积㎡ T组团 高层 小高层 7#/8#21层 9#23层 15-17#11层 78㎡ 252 - 38% 665 5.7万平 89㎡ 189 88 - 42% 120㎡-140㎡ 69 55 - 19 叠拼 19# 144㎡-170㎡ - - 12 1.8% T组团：约665套 目标产品分析 W组团：面积约9万平，高层为主（21-27层），总货值约6.4亿元（按照均价7000/㎡测算）。 组团 产品 类型 楼号 户型 面积 户数 户型套数 配比 总套数 总建筑面积㎡ W组团 高层 1#27层 2-4#25层 5#21层 6#23层 78㎡ 400 48% 826 9万平 89㎡ 418 50% 140㎡ 18 2% W组团西面可瞰墨水河景，组团南侧绿化面积大，东侧距离社区配套较近 按照景观资源、销售抗性进行加权排序： 6#4#/5#2#/3# （说明： 6#楼间距大，北面楼间距达47m，西面楼间距达50，东面楼间距达79m左右，视野开阔；4#/5#距离东侧公建配套较近；1#可俯瞰墨水河景；2#/3#无独特资源优势） 2# 3# 4# 5# 6# W组团：约826套 目标产品分析 主力产品分析 户型1—78㎡两室两厅一卫 户型点评：紧凑型两居 优势： ①餐厅客厅一体； ②赠送飘窗（0.9平米）； ③入户有小玄关； ④半封闭双阳台； 劣势： ①南北不通透； ②次卧采光差； ③主卧离厨房太近； 本户型最大卖点： 主次卧相距较远，保证空间私密性 目标产品分析 户型点评：紧凑型小三居 优势： ①南北通透； ②餐厅客厅一体； ③主卧全景飘窗（1.14平米）； ④半封闭双阳台； ⑤全明户型； 劣势： ①入户门对卫生间； ②走廊太长，浪费面积； 户型2—89㎡三室两厅一卫 本户型最大卖点： 各功能间布局明确且私密性好，动线合理 目标产品分析 主力产品分析 目标产品分析 主力产品分析 从目前的销售情况来看，T/W组团高层、小高层产品适合刚需及首改客户群体，受众面较广，总价门槛较低，且从2013年及L组团户型去化情况来看，客户对该面积段产品认可度较高。 户型1—78㎡两室两厅一卫 户型2—89㎡三室两厅一卫 二季度五分值目标：5.8亿元 货量：T/W组团共1491套，总货值约10.5亿元（T组团货值约4.1亿元、W组团货值约6.4亿元）。 目标分解：T组团去化65%（2.7亿元），W组团去化54%（3.1亿元）。 目标产品分析 货量盘点及目标分解 组团 面积区间（㎡） 套数（套） 面积（㎡） 可售货值（元） 存量房源 88-140㎡ 450 约5.6万 约4.2亿 W组团 88 826 455 约9万 40040 约6.1亿 2.8亿 80㎡及以下 487 38680 2.7亿 110-125㎡ 50 6250 0.4亿 20 140㎡以上 2900 0.2亿 T组团 88 665 259 5.7万 23051 约4.2亿 1.6亿 80㎡及以下 1.3亿 244 18950 110-125㎡ 131 16119 1亿 140㎡以上 28 4162 0.3亿 合计 1491 约20.3万 10.5亿元 目标产品分析 二季度开盘目标：保七抢八！ 约744套，T组团去化65%（432套，2.7亿元），W组团去化54%（442套，3.1亿元）。 T组团：432套 60%解筹 720认筹 50%到访认筹 1420组到访 W组团：442套 60%解筹 737认筹 50%到访认筹 1474组到访 根据上述推演，要完成“抢八”的目标，最少需要到访2894组，到访数量极大。但目前90平米以下产品售罄，