《伟业天津长江道纯板楼精品社区项目提案》(161页).ppt

冲破红旗路 · 树立新地标 ——;写在前面——;项目基本概况;项目基本概况;项目基本概况;用地与区位分析;宏观区位分析——天津整体发展态势;历史文化 南开老城历史上曾是天津政治经济和文化交通的中心。因而历史悠久、文化旅游资源丰富。老城厢、文庙、武庙、玉皇阁、问津书院、广东会馆等。 ;天津整体规划发展格局初定，一轴—两带—三区的总体发展战略进一步确定了城市中心的核心发展地位。 河西和南开的大规模开发成为市中心发展的两大热点区域。 轨道交通和快速路的建设将拉动天津市的经济发展，并进一步缩小天津市区的地域性差异。;;;;;区域交通条件完善而便利，且西北半环和2号线将使区域交通优势更加强化； 区域周边周边各项配套完善，但区域形象现状相对破旧杂乱，与红旗路以东相比差距比较明显； 项目区域是南开区政府近期改造重点区域，包括“北方五金机电城”的大型公建将有力的带动区域成熟度的迅速提升。;微观用地分析——地块现状分析;用地东侧的德宏里;用地现状及周边情况： 地块位于长江道与向阳道交口，用地原来为冶研所，场地比较平整，目前已基本拆平； 占地约58396.3平方米，总建筑面积约105113平方米，规模相对较小，规划容积率1.8，地块东西短，南北长(长宽比450:130)； 周边除泾水园小区外多为老式6层住宅小区，以及一些中小型工业厂房，多为五金公司和小汽修厂等； 用地西侧的泾水园小区为新近的项目，项目的规划和设计比较现代，多为一梯2户的7层板楼，整体形象较好，是目前区域内的亮点。 附:用地附近单位及建筑 南开物资经营公司、废品收购站、电镀厂、刀具厂、汽修厂、田园饭店、康寿园养老院、金圆药业、机械工业分公司等。;用地内部： 用地内部已基本拆平，土地平整； 地块尺寸狭长，东西窄，南北长（130米X435米），边界整齐； 地块内部靠北侧有部分成树，有较大利用价值； 用地东西两侧均临路，南侧有公建遮挡，不临主路。;;主要优势： 地块平整、边界整齐，内有成树可利用，拆迁少； 四周居民区多，居住氛围浓郁，环境幽雅不嘈杂； 临路性好，易于交通组织； 主要劣势： 用地东侧有较多破旧厂房和民营小企业，长江道往东延伸有“汽车一条街”，周边的居住档次并不太高，整体形象欠佳； 用地规模较小，且用地狭长，用地内部规划发挥空间小； 南侧有公建遮挡，不利于住宅规划。;结论;区位及用地分析——特性总结;项目基本概况;市场状况分析;（一）宏观市场背景分析;宏观经济背景;相关政策背景;天津房地产市场概述;（一）宏观市场背景分析;南开区市场整体特点;竞争区域市场特点分析;竞争区域市场所有项目数据汇总表;;（二）区域市场初步分析;（二）区域市场初步分析;竞争区域市场特点分析;竞争区域市场特点分析;市场初步认识结论;项目基本概况;市场初步认识结论;项目基本概况;地块再认识;回顾－万科的产品开发脉络;回顾——万科产品类型与区域分布;地块再认识——从开发角度看地块：;地块再认识——从产品角度看地块：;;区域诸多同质竞争项目导致市场复杂程度加剧;万科自身的优势分析：;万科产品独特优秀的规划设计、细腻可靠的产品质量得到消费者的广泛信赖，具有较高的市场认可度和影响力。; 万科所推崇的“以人的生活为本”的项目开发理念，展现了万科一直以来贴近客户、了解客户和尊重客户的传统，深层次的体现了万科对满足客户个性化需求的不懈努力。万科产品所营造出的生活氛围，成就了万科独有的生活文化与品位追求；从而获得了中高层人群的普遍认可。;从万科的视角看地块，项目地块的三个特性延展如下： 成熟区位：万科首次进入城市中心成熟区位做项目，以往低密度项目的开发经验无法发挥，且面临更为复杂的市场局势 潜力地区：需要将巨大的地块发展潜力与万科品牌结合，实现最大化利润价值 规模小： 小规模项目无法沿用天津万科既有规模化操作经验 小规模高密度项目不易体现出产品细节设计优势 狭长地块不利于项目整体性打造;项目基本概况;市场再认识;预期竞争形势分析;预期竞争形势分析;预期竞争形势分析;预期竞争形势分析;预期竞争形势分析;预期竞争形势分析;预期竞争形势分析;产品信息 规划： （1）开放式的空间：非围合，视线通透，错落式排列，短板设计 （2）通透性好：短进深（12-13米）、明厨明卫、通风好 （3）三级园林绿化系统：公共集中绿地、中心绿地、组团绿地 园林：多实景，树种丰富，人、动物、自然的相互交融 总住宅面积224607平方米， 多为一梯两户、一梯三户的高层短板设计 大面积户型（140平方米以上）比例略高，达到25.2%， 外立面：简洁时尚，现代感强 精装修：样板间与交楼品质一致，大堂、走廊、电梯间达到四星级酒店装修标准 精装修标准为1100元/平方米，实际成本约600元/平方米，但在北京等富力城项目中装修