《长江东路房地产项目市场调研及产品建议书PPT》(118页).ppt

;本报告要解决的几个问题：;问题一：;; 未来10年，青岛以“中国东部沿海重要的中心城市、国家历史文化名城、国际港口城市、滨海旅游度假城市”为目标。成为中国东部沿海的区域经济中心、现代化服务中心、文化中心，国家海洋科研及海洋产业开发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北亚国际航运中心，国家重要的区域性航空港，国际滨海旅游度假胜地等特色城市。主要经济指标和城市综合实力进入全国主要城市前列，成为全国最有活力、最有吸引力、最有竞争力的城市之一。??? 新一轮总体规划将进一步突出青岛“山、海、城、河、岛”有机交融的城市特色，打造帆船之都、影视之城、音乐之岛，努力将青岛建设成为滨海现代文化名城。 ;地块操作思路;住宅部分;;区位描述：;本区域为旅游度假区与商业中心区的连接点 从时机上讲——开发区???成为青岛经济发展核心，西海岸发展势不可挡，而青岛东部地区的发展用地尤其是沿海地区的发展用地已趋近枯竭。在这样的背景下为开发区提供了千载难逢的发展机会。 从环境上讲——随着青岛市经济发展的战略西移和海上山东旅游体系的完善，开发区发展增速，商业、金融中心向南部海边转移，提升了该区域的投资与发展价值。 从地理上讲——长江东路成为海底隧道的有效延伸，自项目地块通过海底隧道至青岛市区仅需15分钟车程。 从发展上讲——作为东西海岸对接的第一站，随着海底隧道的建成通车，青岛市核心区海岸线的延伸段——长江东路一线的发展前景十分良好，同时为本案的发展提供了良好的契机。;安子片区重点项目介绍;;*;安子片区市场产品分析;客户描述：;小结：;问题二：;;;本项目地块SWOT分析;为黄岛中高端客户打造的精品社区;楼座摆位建议：;;南北通透或南向户型，避免东西向 户型紧凑 高出房率 产品线丰富 产品的差异化避免内部干扰;由于项目地块限制，该项目不宜做过多大型主题景观，建议以景观小品 为主，仅在小区入口处设一主题景观，整体风格完美统一，使项目形成统一的市场形象。 小区围合内部建议景观主打“人工湖”等较易做细的景观点，围合内景观以坡地景观+水系为主，水系选用“亲水”而非“近水”体现景观元素与人的完美融合。 人工湖优势在于可延伸出众多自然景观元素，如“岛”“木栈道”“假山”“奇石”等景观小品元素。近年来全国及国内市场对“水景”的追捧尤为热衷，也充分得到了市场认可。 同时，水即财，“景观湖”不仅可在景观方面给项目整体素质上给以较大提升、同时小区内部人工湖的设计，使整体项目鸟瞰犹如聚宝盆，在建筑风水上为聚财效用。;问题三：;项目价值体系构成;与此同时，我们也应正视自身不足;区域内项目价值点分析;本项目市场价格预期;商业部分;;黄岛区商业概况;;青岛市商业概况：各商圈及代表性业态;青岛主城;香江路及长江路沿线; 开发区商业在全力打造三大商业中心的同时，进一步完善五条特色商业街的功能，形成覆盖全区的商业网络： 香江路综合商业街： 为开发区第一商业街，发展品牌专卖店，增加餐饮、休闲功能 长江路综合商业街： 开发区最现代化的商业大街，引入都市型购物中心、大型娱乐城和美食城，吸引中高档消费人群 武夷山路休闲特色餐饮街： 重点开发南段和中段，主要设置酒吧、茶室、咖啡馆、美容美发、服饰、餐饮等，形成休闲特色餐饮街，休闲特色餐饮专业店60家以上 井冈山路现代服务业街： 重点开发南段和北段，形成以现代服务业为主体的专业街，配置大型专业店、专卖店，各类现代服务业 黄河中路综合商业街： 设置大型社区购物中心、600米步行街、专卖店、专业店、餐饮店及服装市场，形成综合商业街;安子片区商业概况;;安子片区商业概况：商业竞争示意;安子片区商业概况：区域现状;黄岛;周边250万建筑面积，未来3年后存在巨大的消费客群 项目周边有规划区域商业中心，未来商业氛围浓厚 本项目所在位置地处规划商业中心边缘 本项目远离黄岛核心商圈，无法借助商圈人流 目前项目周边商业氛围冷淡、周边客群很少;本项目商业业态定位原则及方向;操作方向一：打造区域商业中心;区域商业中心;;购物中心;项目周边建设250万建筑面积，存在巨大的客户群 项目旁边政府重点项目——金沙购物广场已经确定，金沙购物广场是一家集大型超市、百货、餐饮等多家主力店于一体的大型商业综合体，周边商业氛围浓厚 项目地址符合“购物中心选址要求”，可以做购物中心 本项目可以做购物中心类零售业态;时尚购物广场业态参考：流行前线;业态规划建议;本方案业态选择的优劣势分析;操作方向二：目的性购物业态;目的性购物业态简介;中心城区专业市场： 租金高、人群密集，适宜家电、数码、小商品、玩具类市场。本项目远离中心商圈，显然不适合此类市场。 近郊型专业市场： 包括家居建材、灯具、五金机电、汽配、物流等市场。五金机电类、仓储物流类租金过低，