同致行新郑永宁街项目定位及物业发展建议.ppt

销售节点景观主题演绎——中央广场的法国时装秀和VIP私人法国红酒会 景观产品 首席尊贵居住体验 架空层建议 入户大堂建议 钢与玻璃结合的挑檐，体现社区的人性关怀与现代元素 架空层——建议项目非临街楼栋采用架空层设计，架空层层高5—6.5米，最大化打造项目绿化空间，以迎合高端客户对私密性的要求，提高高层品质 架空层设计，最大化引入景观，实现较高的绿化率 架空层 地面拼花，打破大厅的单调感 木格窗，细微的变化，增加大厅室内的设计情趣 电梯前厅的全石材打造，突出社区的品质与细节； 大厅吊灯 入户大堂——作为客户入户观察项目品质的重要依据，适度雕饰将极大的提高项目品质 入户大堂 首席性价比产品设计 户型产品送面积策略 本项目户型设计与创新方向——多送面积 物业类型 多阳台 飘窗 转角窗 错层 露台 入户 花园 室内花园 复式 loft 2+1三房 ★ ★ ★ ★ ★ 3+1四房 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 舒适四房 ★ ★ ★ ★ 公寓 ★ ★ 户型设计核心点： 1、常规动作。明厨明卫，南北通透，阳台、飘窗 2、舒适性打造。主卧、客厅朝南、露台赠送等 3、引入创新元素。入户花园、阳光房、客厅挑空 户型创新 对于复式产品： 16层以下的小高层产品可以设置复式产品，对于本项目各项指标来说，本项目需打造中高层和高层产品，因此不建议做复式产品 户型创新价值点１——露台：达到或超过二个层高的阳台，面积全部赠送，通过奇偶错层的方式来实现。大露台与客厅或者卧室相连 ９０㎡二房产品建议，露台全送，约7㎡，奇偶层相错。 露台的作用有起居、喝茶、就餐、晒衣、园艺等。露台赠送面积较大，市场露台都为挑空，私密性受到一定限制，后期可以根据需要进行改造。 连接客厅 户型创新 户型创新价值点２——室内花园：又叫内庭院或者阳光房，一般位于客厅的对面，室内花园面积较大，可以做成独立的房间使用。只计一半建筑面积，性价比较高的赠送方式。置业者对于这种赠送方式比较认可 户型创新 室内花园 完全赠送 室内花园 完全赠送 2+1三房 3+1四房 本体分析与核心问题思考 项目本体分析、项目属性、核心问题 市场机会点挖掘 市场回顾、机会点分析 项目整体定位 SOWT分析、发展方向、形象、客户、产品定位 概念性规划布局及解读 概念性规划、物业配比、容积率测算 物业发展建议 建筑风格、景观、户型、车位、商业、物业 营销展示策略 城区展示中心选址建议、项目营销展示布局 1 2 3 4 5 6 汇报提纲—— 人文建筑 建筑风格策略 客户对建筑风格的接受度较宽泛，注重质量与品质感 * 客户 访谈 客户 访谈 维也纳春天风格挺好看的，你们的要提高品质的话可以改成国外的风格，那也挺好的。 ——维也纳春天来访客户厉女士，已退休 外立面风格无所谓的，并不是外立面好产品就好，现在开发商都想把产品做好的。我们只要质量好，价格便宜就好。 ——秀水新华城一对50岁夫妻 我们也去西亚斯御璟看过，外立面挺好看的，其他很多楼盘也都很好看。关键是质量要好。 ——一对30岁左右夫妻，夫妻二人都是公务员 外立面什么风格没想过，但是要有品质感。 ——兴弘花园一私营企业主老板，45岁左右 建筑风格 城区项目风格分析——城区中高端项目多为新古典风格，而选择空缺型风格市场风险较大，通过区域市场研究得出，有效嫁接东方国际风格，成为东方国际升级版的“品质组团”是本项目的风格发展策略 建筑风格 风格 ★ 材料 √ 面砖 涂料 金属 石材 西亚斯御璟 √ √ ★ 东方国际 √ √ √ √★ 庆都首府 √ ★ 华城伯宫 √ ★ 兴弘花园 √ ★ 祥和盛世 √ ★ 书香苑 ★ 维也纳春天 √ √ √ √ ★ 秀水新华城 √ ★ 滨河帝城 √ √ ★ √ ★ 水岸嘉年华 √ ★ 博士嘉园 √ ★ 紫荆华庭 √ ★ 老式现代 现代简约 现代中式 新古典—仿古 新古典主义 市场竞争——补缺者 客户需求——中高端品质 战略定位——性价比 周边楼盘以现代风格为主，且品质感不足，本项目采用新古典主义风格能形成差异化 该风格沉稳耐看，能够彰显高品质，符合客户注重生活品质的价值主张 风格彰显的高品质能够体现楼盘档次，体现我们新生活的整体定