广东惠州金山湖某项目定位及物业发展建议报告200页PPT.ppt

XX金山湖项目 定位及物业发展建议报告;项目背景介绍;1、3房户型面积区间差异不大，需要调整、创新、多样化； 2、根据不同客户的需求，140平方的4房户型修改成160-170平方的舒适大4房。户型面积比例占少量； 3、世联意见:把沿街商业空出部分面积设计成会所，小区配套问题可以在社区内部消化。 （具体想法是否可行需要参考设计院意见）;一、项目的战略选择;项目初步印象;项目价值一：片区 金山湖片区是城市居住需求的南向自然延伸;项目价值二：规划 “一个中心、两条风光带、三个居住社区” ;项目价值三：片区产品 南岸、麦地南片区市场上暂无别墅供应;项目价值四：地段 项目地段属于南部新城的发散区域，城市感较强，后期发展潜力较大;项目价值五：交通 金山大桥连接东平、水口、金山湖片区；本区域处于城市未来中轴中央，项目的规划道路与老城区结合，交通便利。;项目限制一：规模 本项目规模有限，整体市场影响力相对较小;项目限制二：环境因素 本项目环境因素限制较多，影响社区设计、布局;项目限制三：项目地块 项目现状：周边开发度低，属于市场陌生区域，认知度较低;回顾项目分析总结;项目基本资料： 占地67414m2，建面148310.8m2 容积率2.2以下，建筑密度30%，限高100米;惠州宏观规划一----到2020年惠州将构建成“5横3纵”8条高速公路组成高速网络，与城市群内的龙头广、深交通将更加便利;区域交通 2号线连接东莞，经惠州城区、惠东县城以及沥林、陈江、南部新城、马安、水口等片区； 3号线连接深圳，贯通惠州南部区域直至深惠分界线； 4号线连接广州，纵向贯通惠州北部区域，线路由惠州火车站至惠广分界，经江北、小金、博罗向广州方向延伸。 ;;惠州经济受益于珠三角一体化、以及产业梯度转移的有利因素经济高速发展，房地产业也在经济的大动下迅速发展 ;惠州房地产业已步入快速发展阶段，经本、外地力量的助推，市场 “相对平稳”的局面已基本形成;;惠城区09年可售量结构：大户型偏多;09年市场逐步趋理性,7月份有明显下降趋势，但整体趋势还是逐步上升。;金山湖;??场走量产品特征： ——中等户型产品走量快;2009年惠城区商品住宅户均面积呈现平稳趋势，主要成交平均面积在110左右波动。 从存量产品面积结构来看，120-150M2间面积户型最多，占24%，未来这个面积区间的户型竞争压力大；90-120M2间中面积户型和90M2以下的小面积户型存量各自相当，都在17%左右。 考虑90/70政策影响和小开发商跟风效应，未来1-2年内中、小户型面积竞争激烈，而90-120M2中面积户型具备市场机会。;;从政策层面长期分析，房地产仍将维持平稳的发展态势，未来一定时期不会出台影响较大的调控政策；;通过对惠州市场的整体分析我们继续深入 ;别墅项目主要分布在城市外沿(三环路以外) ，以资源型别墅为主(惠州特色:半城山色半城湖);别墅价格的影响因素： 资源〉距离〉使用频率 本项目外部资源相对薄弱； 与城市距离较近； 可以实现第一居所； 因此，与城市距离和使用频率，成为支撑本项目的价值的重要因素。;惠州城市型别墅特征1----总体以远郊低容积率资源型项目居多；城市型别墅项目全部采用容积率分解，用别墅产品来打造前期高端形象;2007年;别墅产品的市场支撑（一）; 在别墅市场中联排产品居多，需求旺盛，说明市场客户对别墅产品存在较大需求;别墅市场分析主要结论;竞争 市场;竞争对手锁定—— 通过竞争矩阵锁定本项目竞争对手;山水金山湖—— 位于本项目东南对街，未来产品与本案类似;山水金山湖项目分析;项目情况： 占地面积：25万平方米 建筑面积：56万平米 容积率：2.3;东江新城项目分析——;竞争项目竞争缺失分析;优势（S） 距离城市较近，属于城市扩张影响范围； 区域规划起点高，城市感强； 可预期的发展潜力 有良好的江、湖景观资源支撑;根据SWOT得出的结论我们很清楚的了解到了项目的优势以及威胁;高层客户需求;;;水云居—老城换房客和产业园区换房客是项目的主要客户群;水云居—客户分类：;荷兰水乡三期—以周边客户为主力，进城客户和惠阳片区客户也占有相当的比例，整体客户辐射范围较广;荷兰水乡三期—从客户构成上看，30岁左右的客户为购买主力，客户结构偏年轻化，对应的一次置业客户比例较高;名流印象客户反映—户型实用，价格较低，赠送面积较大;客户来源分类：