新聚仁2012年上海旗忠项目营销投标报告.ppt

一个关乎时代幸福的理想 【万科旗忠项目营销投标报告】 新聚仁机构 上海万科 一个超越万科体系的“万科城” 一个风靡上海滩的明星个案 上海万科的“里程碑”项目 【运作目标】 困难 1、 虽然闵行出现供不应求 但国家鼓励保障房的决心，将分流刚需客源 国家对刚需房的支持，将引发今年刚需房的市场恶战 我们如何能激战群雄？ 2、 虽然区域拥有配套资源与知名度 但对刚需客群的需求不匹配（有名无实） 自建配套的造梦如何让客户全心信任？ 3、 2个月完成1000套销售 = 2010年全市成交的前5名 = 2011年全市成交的前2名 （保利叶语全年销售1429套、金地艺境半年销售1395） 解决 1、战略定位 超越常规的营销定位，把握天时地利人和的营销机会 高人一等！ 【常规的手法】 集中优势资源 为少数人打造高端居住 【典型案例】 星河湾 绿 城 ——改行卖白酒 ——大老板下海卖房 逆天而行 让主流人群，住上好房子 [保障性住房规模上纲] 2010年4月至今的连续调控政策中，始终以小面积保障性用房为房地产开发的主流方向，明确规定每年动工、竣工体等。 [中央调控持续严厉，但对于首套客户的信贷政策开始放松】 2010年4月至今的连续调控政策中，始终以小面积保障性用房为房地产开发的主流方向，明确规定每年动工、竣工体量等。 是政府明确的房产政策导向 2012年，温家宝在做政府工作报告中指出—— 将坚持反腐斗争，维持社会公平 在十二五期间，提升人民幸福感。 2010年2月初，温家宝在春节团拜会上发表讲话说：“我们所做的一切，都是为了让人民生活得更加幸福、更有尊严”。 2011年“两会”热议如何提升人民幸福感。 2012年，温家宝在做政府工作报告中指出，将坚持反腐斗争，维持社会公平，在十二五期间，提升人民幸福感。 【闵行区政府南迁】、【大紫竹规划】 时逢：南闵行新一轮的发展机遇 摘自《闵行区“十二五发展”蓝图 南闵行“大紫竹”规划包括（吴泾镇、颛桥镇、马桥镇、江川路街道、闵行经济技术开发区、莘庄工业区） 吴泾镇—国家创新示范区 江川路街道 —制造、科研、社区生活三基地 颛桥镇—新型工业示范镇、特色商贸精品镇、宜居和谐创新镇 马桥镇—先进制造业基地建设承载区、虹桥交通枢纽物流服务拓展区 莘庄工业区—现代化综合产业园区 《一轴一带三大功能区》 其中，南部创新研发先进制造功能区，重点建设“大紫竹”地区 大紫竹—— 国家级创新研发先进制造功能区 区政府南迁 南闵行成为闵行发展的新中心 高尚居住区 超越佘山的顶级别墅区 文化体育赛事区 旗忠体育城、高尔夫球、马术场、五星级酒店等 各类产业园区 原紫竹片区、浦江、莘庄、闵行等产业园区 闵行经济开发区 紫竹高科技产业园 浦江产业园区 莘庄产业园区 松江工业区 填补空白点，将助力马桥板块的全面升级 本案的优势…… 住在区域商业中心 享受一站式新兴商业的繁华与便利 融于一体的商业区——将融入吃、穿、用等完备的4万方商业街区 一路之隔——10万平米区域商业地标、马桥景城商业主轴 其他——高端配套设施（高尔夫球场、马球场、网球场等）以及顶级超低密度居住区 【从营销角度解读项目】 吃、穿 住 用 行 玩 学 万科城，九年二十余城的成熟产品线 上海少见的大规模品质社区 规模——未来上海罕见的超大盘项目 立面——波士顿风情建筑，品质生活 户型——万科全新100+优势户型 成熟——经过市场考验的成熟产品系 【从营销角度解读项目】 吃、穿 住 用 行 玩 学 中国物业第一品牌 ———历久弥新的物业服务与养护——— 【从营销角度解读项目】 吃、穿 住 用 行 玩 学 ————— 您的座驾 ————— 零距离、定制化公交总站 公交总站、轨道交通（5号线、规划中一号线延伸段）…… 【从营销角度解读项目】 吃、穿 住 用 行 玩 学 0距离郊野公园 世界级期忠体育公园 选择,随您心情… 【从营销角度解读项目】 吃、穿 住 用 行 玩 学 闵行最高、最全的教育配套区域之一 一生无需为孩子的教育发愁 以市级重点教育级别 打造从幼儿园、小学、中学，一体化全程教育保障系统 【从营销角度解读项目】 吃、穿 住 用 行 玩 学 万科：中国地产第一品牌 十余个万科城成熟运作经验 多年深耕闵行影响力 优秀的产品力 社会趋势与缺失 万科的实力 区域发展机遇 符合社会发展趋势 中国首个集合各类优秀资源 为社会主流人群打造幸福生活的特区 【天时】 【地利】 【地利】 【人和】 万科“幸福市民”计划区 它不是上海万科的“优居计划” 它不是重庆万科的“幸福计划” 跟不同于其的刚需盘的“温饱线” 项目战略定位 引领主流人群幸福居住的示范样本社区 对于全社会有样本示范意义的 幸福居住大盘 可能开创中国刚需盘开发的新模式 代表上海城市的万科明星个案 万科有