贵阳大地之舞开发项目前期推广及营销策略研究报告141页PPT.ppt

;项目报告的结构思路导图;项目界定;总用地面积约11700亩，除去2000亩花溪河沿岸退让土地，1700亩通风走廊土地；共计约8200亩的使用土地。 南北两区共占地7835亩，总建面1362.58万方，容积率为2.6； 用地性质：商住、文化、娱乐； ;项目整体地块分析——位于贵阳城市远郊旅游集中地，规模巨大、自然资源丰富，片区具备良好的发展前景;地块价值分析;A区地块区域分析——旅游热点地，自然景观好，居住成熟度高，人文气息浓。;A区地块资源——地块目前自然资源较好，大吉路一带临花溪河，地块内分布自然林地，高低起伏呈坡地地势，但拆迁量大。;A区交通状况分析——道路状况一般，有两条道路通往花溪大道，交通出行便利不便捷，但未来规划的花溪二道将会解决这个问题。;★A区位于花溪休闲游集中点，各项市政基础设施基本完善； ★配套商业设施： 商业配套较缺乏，距花溪商业中心约1公里 ★ 教育配套设施： 距花溪小学约500米，距清华中学约2公里，距贵州大学约3公里 ★公共交通系统： 公交系统不便，从花溪中心点到A区只有2条公交线路经过，无法解决区内交通出行问题。 ★医疗、健身、金融配套较为匮乏，但各类旅游休闲山庄分布较多。;B区地块区域分析——4号地无明显自然资源，5号地临近通风走道，区域居住成熟度较低。;B区地块资源——地块目前自然资源一般，有大量拆迁。;B区交通状况分析——道路状况较差，可通往花溪大道和磊庄，未来交通规划可通往贵阳和南环线，交通出行得到改善。;★B区位于大寨，各项市政基础设施较为匮乏； ★商业配套设施： 商业配套匮乏，距花溪商业中心约2公里 ★ 教育配套设施匮乏 ★公共交通系统： 公交系统相对便利，从花溪中心点到B区只有有3条公交线路经过，基本解决区内交通出行问题。 ★医疗、健身、娱乐、金融配套较为匮乏。;C区地块区域分析——位于花溪花溪新区，未来发展前景大。;C区地块资源——地块目前自然资源较好，有部分拆迁。;C区交通状况分析——道路状况一般，可通往花溪大道和磊庄，交通出行便利不便捷，未来交通规划可通往贵阳和南环线，交通出行得到改善。;★C区位于花溪新区，各项市政基础设施匮乏； ★配套商业设施： 商业配套匮乏，距花溪商业中心约3公里 ★ 教育配套设施匮乏 ★公共交通系统： 暂时无对外出行交通。 ★医疗、健身、娱乐、金融配套较为匮乏，少量山庄分布。;;项目界定;贵州省省会城市，地处西南中心； 2007年中心城区建成区面积2403平方公里，人口331万人；2007年GDP696.4亿，财政收入188.8亿在35个大中城市中，经济总量排名靠后 ； 工业经济相对落后，主要支柱产业有旅游、医药业等； 主城区空间狭小，可建设用地仅47平方公里。人口高度密集，中心城区人口密度高达2.77万人，城市处于超负荷承载状态，发展空间急需扩张。 随着城市汽车保有量的急剧增长。原有城市道路无法满足发展需要。交通拥堵、停车难等问题已严重制约城市发展。 本地居民人均收入保持较高增长率，但相对其他同等级别城市，仍处于中下游，主要为工薪收入 ，高收入人群比重较小；贫富差距逐步拉大。 贵阳相对西南地区其他同级别城市的物价水平较高；食品服装、医疗教育等生活支出比例较高。“低收入、高消费”是贵阳城市的典型特征。 ;贵阳房地产近年来市场供应和销售面积增幅较大，整体房地产价格小幅上扬;城市规划格局——以“三轮驱动”为整体，以“双核发展”为主导;金阳新区由于政府政策的大力支持，使得该区房地产炙手可热，花溪、白云发展滞后。;宏观房地产市场分析的主要结论;市场供给——各片区供应量及走势情况;国内知名企业联合托市，大盘主导，金阳新区楼盘素质远远领先，客户更关注未来发展前景.;配套完善、都市味浓，土地稀缺、地价高昂，中心区成为高层集中区域的代名词;城市近郊小河，良好的区位和配套催生成熟市场，中高档楼盘众多。;花溪区具有优质的自然资源和不可复制的人文资源，但未有效利用，中低端产品多。;良好的区位优势和滞后的配套设施相互影响，乌当产品形态差异最大，市场供应丰富。在大盘的带动下，板块品质提升。;区域内工薪阶层主导白云区房地产的发展，购买力不强和辐射范围小制约了楼盘档次的提升，更多依赖于金阳的发展。;分析结论及启示——住宅市场供应格局;房地产项目开发和营销的水准，取决于对客户的研究，从客户需求和居住发展趋势来看： 中心区价格较高，郊区项目自身配套较完善，郊区置业形成一定的趋势； 小户型项目对位置的依赖更强，中高端项目对位置的依赖感最弱，占据优势环境资源和优势区位成为中高端客户置业的首选； 客户对于创新的产品较易接受，楼中楼、花园洋房等创新产品均取得不俗销售业绩； 乌当和金阳区域最受客户欢迎，客户提及最多的项目有保利温泉新城、新