2012年06月中耀地产·重庆红旗河沟项目整体营销策略报告.ppt

整体营销策略及执行 Part 5 销策略指导原则 推售策略 5.2 销售执行 5.3 形象策略及执行 5.4 推广策略 5.5 5.1 推广执行 5.6 费用预算 5.7 项目营销背景总结 我们卖的是核心商圈首个生态办公空间 项目核心价值点 核心客户需求点 竞争市场诉求 1、稀缺的地段优势 2、升值潜力大 3、周边配套齐全 4、公交轻轨交通发达 5、较大面积赠送空间 6、5.1米层高 7、绿色阳台生态办公 8、丰富产品配置 1、价格便宜 2、交通便利 3、产品品质高 4、升值空间大 1、大区域价值 2、小地段潜力 3、产品上卖赠送面积 4、概念上讲生态办公 5、销售上灵活变通 6、推广形式更加创新 7、务实的展现配套 开发商目标战略 1、项目成功开发，平稳变现 2、树立项目和公司的市场影响力 总体原则： 坚持“观音桥第三极·智尊生态商务空间”的定位 坚持挖掘项目的区域价值价值 坚持挖掘项目地块规划的升值价值 坚持挖掘项目产品溢价价值 定位：准确定位——明确价值 营销：精确制导——突出卖点 推广：有的放矢——小众营销 营销要点： 营销策略指导原则 Part 5.1 预期售价较低，性价比高 所以，前期推盘平价入市，促使项目受到市场热烈追捧的，只有这样才可能克服项目缺陷条件 同时，为了实现整体销售利润，所以必须在后期结合市场反应逐步提高售价 大幅推盘，逐步小幅提价 加强宣传，每批推盘规模适中，务必实现热销； 前期以较为实惠的价格吸引人气，形成人气后，小幅提价，保持受市场追捧不断升值的口碑，在前期积累客户基础上促成商铺的销售。 推售策略/推盘策略 Part 5 .2 策略总线： 渐进式、持续的形象和产品传播；配合节点重点营销；以分批推售来延长产品线；通过分批推售来扩大客户群，保持增值。 1、在销售中尽可能将写字楼化零为整销售，在实际的销售中可将商铺化整为零销售；低楼层写字楼先入市进行客户积累；高楼层写字楼用于溢价和配合促成商业销售。 2、将项目分为三批次入市，写字楼每5楼为一批次，商业和写字楼分开入市；尽可能将高层资源较好的写字楼整层销售，低楼层写字楼主打分户销售；首批次为5-9楼写字楼入市，二批次为10-14层写字楼和商业出售；三批次15-19楼写字楼出售和商业持续销售；车位待三批次写字楼入市后再销售更能达成溢价。 3、通过不同的产品来进行不断客户积累；通过持续的客户积累来进行单个客户的挖掘，从而保持项目的持续增值。 4、开盘配合充分的客户积淀和局部现场展示；此后，通过分阶段现场展示，争取价值最大化的价格策略 。 （写字楼两家公司自用大约有1600平米，建议以低楼层写字楼作为公司自用楼层） 推售策略/推盘策略 Part 5 .2 推售策略/价格策略 Part 5 .2 土地成本+建安成本=6000元/ ㎡ 普通写字楼产品基础配套成本=X元/ ㎡ 我们建议本项目采用的配套成本= X+Y元/ ㎡,税费1500元/ ㎡ 即本项目总成本=(6000+X+Y+1500)* 23798 ㎡ 一般标准（A） 本项目建议标准（B） 土地成本+建安成本 6000元/ ㎡ 配套成本 X元/ ㎡ X+Y元/ ㎡ 单位成本 （7500+X+1500）元/ ㎡ （7500+X+Y)元/ ㎡ 项目总成本 A=(7500+X+1500)* 23798 ㎡ B=(7500+X+Y)* 23798 ㎡ 以上成本的基础上，为了实现开盘均价30%的利润率，项目均价（7500+X+Y)/0.7 元/ ㎡ 均价建议：1楼商业均价：4万元/ ㎡，2-3楼均价：2万元/ ㎡；整体均价：2.6万元/ ㎡ 参考贝蒙盘古价格单层面积700平米，赠送面积35%，销售均价17500； 由此可得出实得均价为12800元/平米；建议本项目实得面积均价为13000元/平米。 推售策略/市场比较法价格制定 Part 5 .2 地块 权重 本项目 观音桥cosmo 伊美金域 区位价值 15 12 15 14 交通便捷度 15 12 14 14 景观资源 15 12 14 14 配套 15 13 15 13 产品品质 15 15 14 12 开发时间 10 11 9 10 开发商品牌 15 11 12 12 合计 100 86 93 89 修正系数 　 0.924 0.966 权重 　 40% 60% 参照项目售价 　 　 13000 14000 本项目售价 12139 市场比较： 时间 2010年 2011年 2012年 协信中心 11000 12400 13000 单位：元/m2 参照重庆甲级写字楼（协信中心）近年来价格增长： 本项目写字楼明年面世均价实得价格12500--13300元/m2左右，（均价13