论物业服务企业的安全保障义务On the security obligation of the property service enterprises.pdfVIP

西南政法大学硕士学位位论文 论物业服务企业的安全保障义务 导师：刘 俊 教授 作者：张 莉 中国·重庆 2008 年4 月 摘 要 物业管理在我国产生时间虽短，但发展迅速。20 多年来物业管理的领 域不断扩展，管理的覆盖面不断扩大，尤其是在城市，专业的物业管理已 经成为人们日常生活不可缺少的一部分。随着物业管理的快速发展，物业 管理中存在的一些问题也逐渐凸显。近年来，物业服务企业与业主的纠纷 呈现不断上升的趋势，其中有很大一部分涉及到物业服务企业的安全保障 义务问题。 本文第一部分通过对物业管理相关概念的阐述分析物业服务合同与其 他的有名合同存在的不同点。简单的回顾了我国物业管理的产生和发展历 程，并通过一系列的案例引出物业管理发展过程中存在的安全保障义务问 题。 第二部分简要阐述了安全保障义务产生的原因，从信赖利益保护，有 效控制风险，降低社会成本，风险与收益相一致原则等方面分析了物业服 务企业承担安全保障义务的正当性。在司法实践中物业服务企业与业主的 安全保障义务纠纷常涉及到一个焦点问题就是物业服务企业是否存在安全 保障义务，凭借何种依据对其课以安全保障义务。针对此问题本文分析了 安全保障义务的来源。第一，制定法的规定是一种最低标准的义务来源， 并且具有强行性的适用效果，当事人双方不能够通过合同约定排除此种义 务。第二，双方合同约定具体的安全保障义务是一种更为普遍的义务来源。 第三，在缺乏这两种来源的情况下，并不必然否定安全保障义务的存在， 法官可以依照诚实信用原则来作出具体的判断。为了平衡业主与物业服务 企业之间的利益，对物业服务企业安全保障义务的范围应合理界定。一方 面，应当严格将其责任的空间范围限定在物业服务企业的管理区域之内； 另一方面，物业服务企业承担安全保障义务应以特殊关系的存在为依据。 在此基础上，将物业服务企业的义务具体化，确定一些具体保护内容。 本文第三部分通过对物业服务企业违反安全保障义务的责任性质分 析，得出其责任既可能是违约性责任，也可能是侵权性责任，当两种责任 竞合时，赋予业主选择权。物业服务企业承担侵权责任，应以过错存在为 前提，无过错即无责任。这种制度设计一方面保护了受害人的利益，另一 方面，符合目前我国物业服务企业的发展现状，有利于保护物业服务企业 发展的积极性。物业服务企业违反安全保障义务的侵权责任常常是不作为 的侵权责任。笔者认为，在不作为的侵权责任领域也应讨论因果关系，只 有在物业服务企业的过错与损害之间存在因果关系时，物业服务企业才承 担责任。物业服务企业违反安全保障义务承担的责任形式分为两种，一种 损害是因为物业服务企业未履行安全保障义务所直接导致的，此时物业服 务企业应当承担直接责任，另一种是因为第三人的不法行为甚至是犯罪行 为直接导致，但是由于物业服务企业具有特定的安全保障义务，而且并未 对第三人不法侵害采取适当的防范、制止措施造成的损害，应当承担补充 责任。这种补充责任应当在其能够防范或制止损害的范围内承担相应的补 充责任而不是全部责任。在物业服务企业承担责任之后有向直接侵害人追 偿的权利。 关键词：物业管理、安全保障义务、过错 Abstract Though real estate management has short history in our country , develops rapidly. In the past 20 years, real estate management domain and the coverage has expanded unceasingly .Especially in the city, the specialized estate management already becomes essential part of people’s daily life . Along with real