物业管理权基本问题研究Research on the basic problems of property management right.pdfVIP

摘要 物业管理是城市化进程加速、房地产业向高层次发展的必然产物。它涉及多 方主体，多项权益，法律关系复杂。但是其所有法律关系的逻辑起点就是物业管 理权。权利是私法研究的中心线索。通过对物业管理权的研究可以解开理论和现 实中的诸多疑难问题。 本文从不同角度对物业管理权展开研究，运用了债权、物权基本原理对其分 析，运用了管理学、社会学的观点对其考察。特别注重理论联系实际，根据实践 中的矛盾和需求对传统观点反思，力图有所创新。研究中本人注意吸收别人的研 究成果，对其进行比较归纳，并根据自己的思考提出一些新的见解。 通过全面深入的研究，本人得出的结论是：物业管理权是所有权的一项综合 性权能，是对物业的改良，保存、利用和对这些行为的协调、规范、控制。它在 具体内容、主体制度、行使方式上均具有特殊性。 本文从物业管理权的基本问题出发，分五个部分对上述观点进行探讨和论证。 首先是关于物业管理权基本内涵的概述：在介绍了物业和物业管理含义的基础上， 指出物业管理是所有权的内容，体现了占有、使用、收益、处分、排除他人干涉 等各项权能。但同时，它还具有特殊性，表现为对各项权能的统一调整。这主要 是由于物业区分所有造成了复杂的共有、相邻关系。这种统一调整典型的表现为 业主团体的建立，成员权的行使，它们是所有权权能在内容和形式上的新发展。 据此，物业管理权的含义被界定为是对物业的改良，保存、利用以及对这些行为 进行统一的规范、协调、控制，是所有权的综合性权能。接着，本文还把该权能 的主体界定为业主和业主团体；介绍了它的具体内容，主要是：对共有物业的管 理，对相邻关系的管理，成员权。 第二部分探讨了物业管理权制度基础——业主规约，认为：业主规约是由业 主承诺的，对全体业主具有约束力的，规定业主在物业管理区域内使用、维护、 管理物业等方面权利和义务的行为守则，是对物业管理权的集中表述；规约在效 力上有许多特殊性，如：共同行为性，效力至上性。但它仍然是关于权利义务的 协议，一些国家的立法已经承认了某些契约具有对抗第三人的效力，违反规约要 承担违约责任，因而规约主要是一种特殊的契约；规约的功能在于；设定各项物 业管理权的具体内容；提高管理的效率，同时兼顾公平；为平等主体间的管理提 供法律依据。这些功能体现出规约是物权的实现方式，具有社会契约的属性。 第三部分研究业主团体。它是物业管理权存在和运行的组织基础。分析了其 内部组织关系、外部法律地位、实践中的障碍及解决办法，基本观点为：业主团 体是以业主公约为基础，以物业管理为职责，具有权利能力的自治性民事主体； 当前法律应承认业主团体的主体地位，承认业主委员会特定条件下的当事人地位； 业主团体运作过程中应加强委托代理关系的监管，提高业主的权利意识。 第四部分探讨物业管理权实现的基本方式——委托行使，对物业服务合同的 性质及合同履行在现实中的困境及出路进行了分析。认为：物业管理本质上是业 主自治，企业受托管理是其外在表现，委托管理是业主自治的延伸；物业服务合 同是无名合同，是承揽、雇佣、保管、委托代理等一系列服务性合同的结合，属 于混合合同中的类型结合合同；物业管理权委托行使面临的困境有制度上的问题， 也有观念上的问题，需要厘清服务合同中的各项法律关系，尽量明确权利义务条 款。 第五部分探讨了政府对物业管理权的规制，分析了规制的目的宗旨，重点内 容，基本观点为：政府规制旨在协调业主权利与公共利益的关系，帮助业主自治， 规范物业服务企业的行为，保障物业管理权的充分实现。 关键词：物业管理权 业主规约 业主团体 物业服务合同 政府规制 Abstract istheinevitableofthe of management product quickeningurlD{mizing Property andthe ofrealestatetowardsa leVel．It inVolVes process deVeloping higher multilateral a11d