宏观研判精选.ppt

* * 宏观大势研判 2011.12 国十条 国八条 升级五条 国十一条 新国五条 信贷 加息 限购 房产税 2010.1.7 2010.4.17 2010.9.29 2011.1.26 二套房首付不低于40% 二套房首付不低于50% 个别城市暂停三套房贷 首套房贷首付30% 二套房首付不低于50% 全面暂停第三套房贷 2011.7.12 强势调控 限贷 调控升级 限贷、限购 全面限购 房产税 二套房贷首付不低60% 2月9日,上调存准率0.5%，加息0.25% 全面限购 地方政府约谈问责制落地 沪渝房产税政策出台 12月1 1日，中央经济工作会议指出：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。 首套房贷利率上浮5%-10% 外资行严控人民币房贷 一年期存贷款基准利率分别上调0.25% 从12月5日起，下调存款准备金率0.5% 房价上涨过快的二三线城市限购 渝推存量房产税 房产税加速推进 央行连续3次上调存准率0.5% 连续2次上调存贷基准利率0.25% 推进房产税试点 限制外地人购房 央行上调存准率0.5% 央行连续2次上调存准率0.5% 限购扩容 房产税扩大 政策形势—2012年房地产调控从紧依旧 万科、中海、龙湖、绿地 等标杆房企掀起降价潮，积极换仓，争取下一轮发展空间 0.7 16 滨江集团 0.2 12 陆家嘴 1.0 59 新湖中宝 2.0 130 金融街 1.2 63 华侨城 0.6 16 新城地产 1.8 123 招商 1.5 178 金地 0.6 57 首开股份 1.8 220 保利 1.4 339 万科 货币资金/短期债务 货币资金 沪深上市房企 万科 11月，上海万科清林径和万科尚源每平米均直降3000，优惠折扣20%-30%； 11月，北京金隅万科城和南京万科金色领域均直降3000元/平； 12月，万科启动V购，网上销售华南14城10亿元的房源， 万科集团总裁郁亮：1、现金为王，现金流比利润率更重要；2、快卖房，尽量减少存货压力；3、谨慎拿地，不买错地、不囤地；4、管理上开源节流，减少开支，更加精打细算 降价 近2/3房企面临资金缺口：三季度，沪深上市130家房企的经营性现金流净额为-733.9亿，其中89家经营性现金流净额为负； 半数房企面临短期还债压力：前三季度沪深130家房企货币资金/短期债务分别为1.35、1.20、1.08，其中，61家房企货币资金/短债小于1，而前两季度是44、56家。 过冬模式 标杆房企启动战略性降价 截止：2011年3季度；来源：各房企财务报表 上市房企资金压力逐渐加大 行业趋势—资金链趋紧，大型房企启动战略性降价 全国市场—杭州和天津成交量降幅较大 数据来源：wind资讯，截止日期：2011.11 数据来源：透明售房网；截止日期：2011.12.11 杭州市场—量价齐跌，价格相比去年下降6% 杭州市场—成交主力是140方以下，总价150万以下 数据来源：透明售房网；截止日期：2011.12.11 2008年 2009年 2010年 2011年 37.7 25.6 数据来源：透明售房网；截止日期：2011.12.11 杭州市场—存量再创新高，去存压力极大 538 705 数据来源：透明售房网；截止日期：2011.12.11 杭州市场—存量主力是90方以下，单价主力2-2.5万 ①6.30，德信中外公寓 （16000） 起价12980，均价14800，↓3020.去化88% ②8.13，昆仑天籁（14000） 起价9999，均价12600， ↓1400.去化34% ③8.14，华盛达阅城（16000） 起价14000 ，↓2000.去化33% ④9月，保利湾天地（16000） 起价6999，均价8900 ，↓9000.去化88% ⑤9.14，德信臻园（28000） 50套特价房精装26500 ，↓1500.成交24套 ⑥9.24，东港花苑（11000） 起价5800，均价6500 ，↓5200.成交342套 ⑦10.16，中海寰宇天下（26000） 均价21300， ↓4700.成交14套 ⑧11.23，香醍溪岸（11000） 均价5900 ，↓5100.成交338套 ⑨11.9，新湖武林国际（50000） 起价33000，均价38000 ↓17000.去化14% ⑩ 11.14，华元爱丁郡（13000） 均价12500 ，↓500.成交16套 ? 11.17，佑康原筑壹号（17000） 团购13300，起价12100 ，↓3700.无成交 ?12.7，顺发吉祥半岛（25000） 起价15800，均价17800 ，↓9200.预订200套 ?12.9，世茂西西湖（9000） 起价5880，均价6500 ，